이혼 재산분할, 재개발·재건축 입주권은 어떻게 평가하나

안녕하세요. 법무법인 존재입니다.

재개발·재건축이 진행 중인 주택을 보유한 채 이혼을 준비한다면, 조합에서 통지한 권리가액과 현재 입주권의 거래가격이 무엇을 기준으로 산정됐는지부터 확인해야 합니다. 같은 주택을 두고 제시된 금액이라도 평가한 날짜가 다르거나 앞으로 납부할 분담금의 반영 여부가 다르면 재산분할 계산에 그대로 사용할 수 없습니다. 도시정비법상 관리처분계획에 들어가는 종전자산 가격과 조합원 부담 내역도 재산분할을 위한 현재의 가치평가와 구분해 읽어야 합니다.

권리를 보유한 배우자는 신축 아파트를 계속 보유하면서 상대방에게 정산금을 지급할 수 있는지 판단해야 하고, 정산금을 받을 배우자는 상대방이 제시한 가격에서 분담금이나 대출이 과도하게 공제되지 않았는지 확인해야 합니다. 합의안을 작성할 때에는 가격 산정의 근거와 함께 명의변경에 필요한 절차, 대출 승계가 가능한지까지 확인해 지급 시기와 이행 방법을 정하는 편이 안전합니다.

조합원입주권과 일반분양권은 어떻게 구분하나요?

조합 방식의 재개발·재건축에서 조합원입주권은 기존 토지·건물의 소유관계를 바탕으로 새 주택을 공급받는 지위와 관련됩니다. 일반분양권은 청약 등에 따라 주택을 공급받기로 한 계약상 권리이므로, 명의변경을 준비할 때에도 조합원 자격에 관한 도시정비법 규정과 주택법상 전매제한을 구분해 적용해야 합니다.

관리처분계획이 인가되기 전에는 기존 부동산의 소유관계와 조합원 자격, 분양신청 여부를 먼저 확인하고, 인가된 계획이 있다면 해당 소유자가 분양대상자로 정해졌는지와 예정된 부담액을 살펴야 합니다. 사업이 진행되면서 계획이 변경될 수 있으므로 최초 안내문만 제출하기보다 평가 기준일에 적용되는 계획과 고지서를 확보하는 것이 적절합니다. 분양신청 절차에서 소유자가 여러 명일 때 생기는 문제는 재개발주택 분양신청 글에서 다뤘습니다.

재산목록을 작성할 때에는 같은 경제적 가치를 두 번 기재하지 않도록 주의해야 합니다. 기존 토지·건물의 가치가 포함된 입주권을 평가하면서 종전자산 가격을 별도 재산으로 다시 더하거나, 완성된 아파트와 그 아파트를 취득하기 전의 분양권을 각각 기재하면 분할 대상 재산이 실제보다 크게 계산됩니다.

소송 중 아파트가 완성되면 언제의 재산과 가격을 기준으로 하나요?

재판상 이혼과 함께 재산분할을 청구하는 경우에는 원칙적으로 이혼소송의 사실심 변론종결일을 기준으로 분할 대상과 가액을 정합니다. 혼인관계가 파탄된 뒤 취득한 재산이라도 혼인 중 쌍방이 형성한 경제적 기반에서 비롯됐다면 분할 대상에 포함될 수 있으므로, 별거 후 잔금을 납부했다는 이유만으로 신축 아파트 전체를 제외할 수는 없습니다.

대법원 2019년 10월 31일 선고 2019므12549·12556 판결에서는 혼인 후 아파트 공급계약을 체결하고 혼인관계가 파탄되기 전까지 분양대금의 70%가량을 납부한 사안이 문제 됐습니다. 나머지 대금의 지급과 소유권이전등기는 파탄 이후 이루어졌습니다. 대법원은 혼인 중 배우자가 소득활동과 가사·육아를 담당한 사정 등을 고려해, 이미 납부한 분양대금만이 아니라 사실심 변론종결 전에 취득한 아파트를 분할 대상으로 보아야 한다고 판단하고 재산분할 부분을 파기환송했습니다. 청약아파트가 문제 된 사건의 대응은 청약아파트 재산분할 글에서 정리했습니다.

이 법리에 비추어 재개발·재건축 사건에서도 소송 도중 권리가 어떤 재산으로 이어졌는지 확인해야 합니다. 기존 주택의 취득자금과 혼인 중 상환액을 정리한 뒤, 별거 후 납부한 분담금이 혼인 중 마련한 예금에서 나왔는지 또는 공동재산과 무관한 별도의 자금인지 밝혀야 이후의 재산 변동을 어느 범위에서 반영할지 판단할 수 있습니다.

조합이 정한 권리가액을 그대로 재산분할에 사용하면 되나요?

조합의 권리가액은 조합원별 부담액을 산정하는 데 사용되는 금액이므로, 현재 입주권을 거래할 때의 가격과 같다고 전제해서는 안 됩니다.

도시정비법 제74조에 따르면 관리처분계획에는 종전 토지·건물의 명세와 가격, 분양예정 주택의 추산액, 정비사업비와 조합원의 분담 규모 등이 포함됩니다. 이때 종전자산 가격은 원칙적으로 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 하므로, 수년 뒤 진행되는 이혼소송의 평가 시점과 차이가 날 수 있습니다.

비례율을 적용하는 사업에서는 종전자산 평가액에 비례율을 반영한 권리가액을 토대로 분담금을 계산합니다. 서울시의 정비사업 분담금 안내 역시 이러한 산정 방식을 설명하면서 사업기간이나 계약 내용, 계획 변경에 따라 추정금액이 달라질 수 있음을 명시하고 있습니다.

재산분할에서는 해당 시점에 보유한 권리의 경제적 가치를 평가해야 하므로, 같은 구역의 거래라도 배정 주택과 남은 분담금의 조건이 같은지 확인한 뒤 비교하는 편이 타당합니다. 가격 차이가 크다면 감정을 신청할 때 평가할 권리와 기준일을 특정하고, 미납 분담금이 감정가에 이미 반영되는지도 명확히 해야 합니다. 대법원도 2024년 5월 30일 선고 2024므10370 판결에서 재산분할액 산정의 기초가 되는 재산의 가액을 반드시 시가감정으로만 인정해야 하는 것은 아니지만, 객관성과 합리성이 있는 자료로 평가해야 한다고 보았습니다. 법원이 재산분할에서 무엇부터 확인하는지는 재산분할 법원 확인 순서 글에서 정리했습니다.

법무법인 존재 윤지상 대표변호사는 한국경제 「윤지상의 가사언박싱」 칼럼에서 소송 중 부동산 가격이 변하면 분할 비율에 따른 지급액도 달라진다는 점을 설명했습니다. 아파트 시세 평가가 결과를 바꾸는 이유는 법무법인 존재의 평가 안내에서도 확인할 수 있습니다. 입주권이 포함된 사건에서는 이러한 가격 변동에 더해 분담금의 증감까지 확인해야 하므로, 처음 제출한 재산목록을 소송이 끝날 때까지 그대로 유지하기보다 변경된 고지서와 평가 근거를 반영해야 합니다.

추가분담금과 대출을 공제할 때 무엇을 주의해야 하나요?

추가분담금을 반영할 때에는 평가금액이 앞으로 납부할 금액을 이미 차감한 것인지 확인해야 합니다. 미납금을 반영해 산정한 입주권 가격에서 같은 미납금을 다시 빼면 재산가액이 실제보다 낮아집니다.

계산상 중복을 설명하기 위해, 일반분양 아파트의 총 분양대금이 10억 원이고 이미 납부한 금액이 4억 원, 남은 대금이 6억 원이며 현재 프리미엄이 2억 원인 경우를 가정하겠습니다. 기납입금과 프리미엄을 합한 6억 원을 현재 분양권의 가치로 평가했다면, 남은 분양대금 6억 원을 여기서 다시 공제하는 방식은 맞지 않습니다.

이미 납부한 4억 원 중 2억 원을 대출로 마련했고 그 대출이 그대로 남아 있다면, 대출 승계액을 아직 차감하지 않은 분양권 가치 6억 원에서 대출잔액 2억 원을 공제한 4억 원이 이 가정에서의 순가치가 됩니다. 이 금액은 해당 권리의 순가치를 설명한 것이며, 실제 재산분할금은 민법 제839조의2 제2항에 따라 다른 재산과 채무, 각자가 보유할 재산, 재산 형성에 대한 기여를 함께 반영해 정합니다.

재개발·재건축 입주권도 같은 계산상 점검이 필요합니다. 이미 납부한 분담금은 현재 권리의 가치에 반영돼 있는지 확인하고, 미납 분담금은 총회 의결과 관리처분계획, 납부 고지서에 따라 확정된 부담인지 살펴야 합니다. 사업비 증가 가능성을 언급한 안내문만으로 예상금액 전부를 확정 채무처럼 기재하기보다는, 추정액이라는 사실과 산정 근거를 밝힌 뒤 평가에 반영할 범위를 정하는 편이 적절합니다.

이주비 대출은 실제 사용처도 중요합니다. 부부의 임시 거주지 보증금으로 사용했다면 그 보증금이 현재 누구에게 귀속돼 있는지 확인해야 하며, 대출만 채무로 기재하고 남아 있는 보증금반환채권을 빠뜨려서는 안 됩니다. 대법원은 부부 일방의 채무라도 공동재산 형성에 수반해 부담한 경우에는 재산분할에서 청산할 수 있다고 판단하므로(대법원 2009므4297 판결), 대출 명칭과 명의에 이어 자금이 사용된 경위를 설명해야 합니다. 배우자 명의 집과 대출을 나누는 일반 기준은 이혼 부동산 재산분할 글에서 다뤘습니다.

혼인 전에 취득한 집이 재건축됐다면 배우자의 기여는 어떻게 판단하나요?

혼인 전에 취득한 재산은 원칙적으로 특유재산이지만, 다른 배우자가 그 재산의 유지에 협력해 감소를 막았거나 증식에 기여했다면 재산분할 대상이 될 수 있습니다. 대법원 2002년 8월 28일 자 2002스36 결정이 밝힌 기준입니다. 재건축이 혼인 중 진행됐다는 사실만으로 기여도가 정해지는 것은 아니므로, 기존 재산을 취득하고 보유할 수 있었던 경위부터 구체적으로 밝혀야 합니다.

예를 들어 혼인 전 취득한 주택의 대출을 혼인 중 소득으로 상환했다면 상환액과 그 기간의 생활비 부담을 연결해 설명해야 합니다. 배우자가 가사와 자녀 양육을 담당하면서 다른 배우자의 소득활동과 재산 유지를 뒷받침한 사정도 함께 살펴야 하므로, 자신의 계좌에서 분담금이 출금됐다는 사실만으로 기여에 관한 설명을 마칠 수는 없습니다. 특유재산이 문제 되는 사건에서 변호사가 무엇을 확인하는지는 특유재산 재산분할 글에서 정리했습니다.

법무법인 존재의 공개 분양권 방어 사례

법무법인 존재가 공개한 혼인 전 취득 아파트 재산분할 방어 사건에서는 혼인 전에 취득한 고가 아파트 분양권에 대해 배우자가 50%의 기여도를 주장했습니다. 윤지상·노종언 대표변호사는 공동으로 사건을 맡아 분양권 취득 시점과 혼인 전 근로소득·투자수익에서 비롯된 자금의 출처를 정리하고, 혼인 중 대출 상환과 보유 경위를 뒷받침하는 계좌·등기·관리비 내역을 서면에 반영했습니다.

이 사건은 원고가 소를 취하하고 의뢰인이 이에 동의하면서 종결됐습니다. 법원이 분양권을 재산분할 대상에서 제외하는 본안판결을 선고한 사례는 아니며, 재개발·재건축 조합원 자격을 판단한 사건으로 소개할 수도 없습니다. 다만 분양권의 취득 경위와 혼인 중 기여에 관한 주장을 어떤 기록으로 뒷받침했는지 보여주는 수행사례입니다.

전매제한이 있어도 이혼으로 입주권 명의를 넘길 수 있나요?

이혼에 따른 이전은 일반적인 매매와 구분해 판단해야 합니다. 도시정비법 제39조 제2항은 상속·이혼으로 인한 양도·양수를 조합원 지위 취득 제한의 적용 대상에서 제외하고 있습니다.

해당 규정은 투기과열지구에서 재건축의 경우 조합설립인가 후, 재개발의 경우 관리처분계획인가 후 부동산을 양수한 사람의 조합원 자격을 제한하면서 이혼에 따른 이전을 별도로 취급합니다. 사업이 상당히 진행됐다는 이유만으로 배우자에게 이전하는 것이 불가능하다고 결론 내려서는 안 됩니다. 실제 이전 원인이 이혼에 따른 재산분할인지 확인하고, 이를 증명할 서류와 조합의 명의변경 절차를 준비해야 합니다.

일반분양권에는 주택법상 전매제한과 그 예외를 확인해야 합니다. 주택법 시행령 제73조 제4항 제4호는 이혼으로 입주자로 선정된 지위나 주택을 배우자에게 이전하는 경우를 규정하고 있으며, 이 예외를 적용받으려면 한국토지주택공사(LH)의 동의가 필요합니다. 같은 조 제5항은 전매 동의신청서를 접수한 날부터 14일 이내에 동의 여부를 통보하도록 정하고 있습니다. 사업주체의 계약자 명의변경과 금융기관의 대출 처리도 이어서 준비해야 하므로, 부부 사이의 합의서만으로 모든 절차가 끝난다고 전제해서는 안 됩니다.

입주권의 지분을 나누어 공동명의로 바꿨다는 사정만으로 각자 신축 아파트 한 채씩을 받을 권리가 생기지는 않습니다. 도시정비법 제39조 제1항은 토지·건축물이 여러 명의 공유에 속하면 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보므로, 지분 이전과 공급받을 주택 수를 구분해 확인해야 합니다.

현금청산 대상이 됐다면 입주 예정 아파트 가격으로 나눌 수 있나요?

현금청산이 문제 되는 경우에는 새 주택을 공급받을 수 있는 지위가 유지되는지부터 확인해야 합니다. 도시정비법 제73조는 분양신청을 하지 않았거나 정해진 기간 안에 신청을 철회한 사람, 인가된 관리처분계획에서 분양대상자로 제외된 사람 등에 대해 손실보상 협의를 진행하도록 규정하고 있습니다.

해당 사유가 있다면 분양신청서와 철회 여부, 관리처분계획의 기재를 대조한 뒤 보상 협의나 수용재결·매도청구소송이 어느 정도 진행됐는지 확인해야 합니다. 공급받을 권리를 상실한 상태에서 신축 아파트의 예상 거래가격을 그대로 재산목록에 적으면 실제 보유한 권리와 평가 대상이 맞지 않게 됩니다.

도시정비법 제73조에서 정한 90일은 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터의 보상 협의기간이므로, 그 기간 안에 청산금이 입금된다는 전제로 상대방에게 지급할 재산분할금의 날짜를 약정하는 것은 피해야 합니다. 협의가 성립하지 않으면 사업시행자는 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 하므로, 지급 시기를 별도로 판단해야 합니다.

청산금이 이미 지급됐다면 수령 계좌와 사용처를 확인하고, 보상액을 다투고 있다면 현재 인정된 금액과 추가로 주장하는 금액을 구분해 설명하는 편이 좋습니다. 아직 정해지지 않은 보상액이나 지급 시기를 합의에 반영할 때에는 어느 문서로 금액을 확정하고 정산할 것인지까지 정해 두어야 합니다.

배우자가 입주권을 팔려고 하거나 조합 서류를 공개하지 않으면 어떻게 하나요?

조합 관련 서류를 확보하기 어렵다면 필요한 문서를 구체적으로 특정해 법원의 증거조사 절차를 이용할 수 있습니다. 민사소송법 제294조에 따라 조합에 사실조회를 신청해 분양신청 여부와 배정 내용, 납부·미납 내역을 확인하거나, 제343조 이하의 요건을 갖춘 문서에 대해 문서제출명령을 신청하는 방법을 검토할 수 있습니다. 신청에는 어떤 사실을 증명하려는지와 그 문서가 필요한 이유를 밝혀야 합니다.

가령 상대방이 추가분담금을 전부 자신의 자금으로 납부했다고 주장한다면 조합의 납부 확인서와 실제 출금 내역을 대조해야 합니다. 조합에 납부된 사실과 그 돈이 마련된 경위가 확인돼야 특유재산에서 지출한 것인지, 혼인 중 마련한 예금인지, 새로 부담한 채무인지 판단할 수 있습니다.

처분이 임박했다면 재산분할로 청구할 권리와 보전할 재산을 먼저 정해야 합니다. 금전 지급을 받을 청구권의 집행을 확보하려는 경우에는 민사집행법 제276조의 가압류를 검토하고, 특정 재산의 이전을 구하는 권리 등을 보전하려는 경우에는 제300조의 가처분 요건을 살펴야 합니다. 재산분할금을 청구한다는 사정만으로 입주권 처분금지가처분이 당연히 허용되는 것은 아닙니다.

입주권의 현재 형태에 따라 기존 부동산, 매매대금채권 또는 청산금 관련 채권 중 무엇을 보전할 수 있는지도 달라질 수 있습니다. 매매계약이 이미 체결됐다면 잔금 지급일과 지급받을 사람을 확인하고, 상대방의 재산분할청구권을 해할 것을 알면서 재산을 처분한 정황이 있다면 민법 제839조의3에 따른 사해행위취소 가능성도 살펴야 합니다. 분양권을 두고 5억 원의 재산분할을 청구받은 사건의 대응은 분양권 재산분할 대응 글에서 다뤘습니다.

실제로 매각된 경우에는 매각대금과 그에 수반한 채무·비용을 맞춰 계산해야 합니다. 대법원 2010년 4월 15일 선고 2009므4297 판결은 이미 분양권을 매도한 사안에서 그 매도대금 형성에 필수적으로 지출될 양도소득세 등을 소극재산으로 평가해야 한다고 판단했습니다. 이 판결을 적용할 때에도 매매계약과 세액 신고 내역을 확인해 실제 매각으로 발생한 부담인지 구분해야 합니다. 부동산 재산분할에서 세금이 어떻게 반영되는지는 이혼 재산분할 부동산 세금 글에서 별도로 다뤘습니다.

입주권은 한 사람이 보유하고 상대방에게 돈을 지급하려면 어떻게 합의해야 하나요?

입주권을 유지하면서 금전으로 정산하려면 권리를 보유할 사람이 정산금과 남은 분담금을 어떤 자금으로 지급할 수 있는지 확인해야 합니다. 가까운 시일 안에 매각하거나 대출받기 어렵다면, 지급액에 합의했더라도 이행 과정에서 다시 분쟁이 생길 수 있습니다.

합의서에는 정산금 산정에 사용한 입주권 가격과 그 가격에 반영된 미납금을 밝혀 두는 편이 좋습니다. 정산일 전에 분담금이 증액되거나 청산금이 지급되는 경우 누가 부담하거나 수령할지 정하고, 지급을 나누어 하기로 했다면 각 지급일과 지연 시 책임, 필요한 담보를 구체적으로 약정해야 합니다.

대출을 다른 배우자가 부담하기로 했다면 금융기관에 대한 책임까지 이전되는지도 확인해야 합니다. 부부 사이에서 채무를 넘겨받기로 약정해도 기존 채무자가 은행에 대한 책임에서 벗어나려면 채권자의 승낙이 필요한 면책적 채무인수 문제가 남습니다. 대법원 2012년 5월 24일 선고 2009다88303 판결도 면책적 채무인수로 채무자가 채무를 면하려면 채권자의 승낙이 있어야 한다고 밝혔습니다. 은행의 승계 승인이 나지 않을 경우 기존 대출을 어떻게 상환할 것인지도 명의변경 전에 정리해야 합니다.

법무법인 존재가 이러한 분할안을 준비할 때에는 상대방에게 지급할 금액을 산정한 근거와 실제 지급이 가능한 시기를 연결해 설명하는 데 중점을 둡니다. 권리를 넘겨받은 뒤 대출이 기존 명의자에게 남거나, 입주권을 보유한 사람이 분담금과 정산금을 동시에 마련하지 못하는 상황을 줄이려면 합의할 때부터 금융기관의 회신과 조합의 납부 일정을 반영해야 합니다.

이혼을 먼저 마친 경우에도 준공까지 기다려도 되나요?

재산분할을 정하지 않은 채 이혼했다면 사업 완료 시점과 별개로 청구기간을 확인해야 합니다. 민법 제839조의2 제3항은 재산분할청구권이 이혼한 날부터 2년이 지나면 소멸한다고 규정하므로, 분담금이 확정되지 않았거나 아직 입주하지 못했다는 이유로 청구를 계속 미루어서는 안 됩니다.

평가 기준일도 재산분할 심판이 끝나는 날로 당연히 늦춰지는 것은 아닙니다. 대법원 2025년 8월 14일 자 2025스595 결정은 이혼조정이 성립한 뒤 별도로 재산분할을 청구한 경우 원칙적으로 조정 성립일을 기준으로 대상과 가액을 정해야 한다고 판단했습니다. 다만 이후 발생한 외부적 사정에 따른 이익이나 손해를 한쪽에만 귀속시키는 것이 공평한 청산에 현저히 어긋나는 등 특별한 사정이 있다면 그 변동을 가액 산정에 참작할 수 있다고 보았습니다.

이미 이혼했다면 이혼이 성립한 경위와 기존 합의서·조정조서의 내용을 먼저 확인한 뒤, 아직 정하지 않은 재산분할을 청구하는 것인지 기존 약정의 이행을 요구하는 것인지 구분해 상담해야 합니다.

법무법인 존재에 상담을 요청할 때 무엇을 준비하면 좋을까요?

상담에서는 재개발·재건축 사업의 진행과 혼인 중 자금 부담을 같은 날짜 순서로 설명할 수 있도록 준비하는 편이 좋습니다. 처음부터 모든 서류를 확보하기보다는 현재 보유한 계약서와 최근 조합 통지서를 먼저 정리하고, 확인되지 않은 부분은 따로 표시해 두면 필요한 조회 범위를 정하기 수월합니다.

법무법인 존재 윤지상 대표변호사는 대전지방법원에서 건설전담 민사합의 업무를 담당했고, 서울가정법원 판사와 대전가정법원 부장판사로 재직했습니다. 이러한 재판 경험을 바탕으로 재산의 취득 경위와 평가 근거가 법원에 어떻게 제시돼야 하는지 살피며, 재산분할의 대상과 금액에 관한 주장을 준비합니다.

노종언 대표변호사는 IBK기업은행 법무팀과 미래에셋자산운용 법무팀장으로 근무한 경력이 있습니다. 분담금 납부와 대출 상환이 여러 계좌를 거친 사건에서는 금융거래의 명목과 실제 사용처를 대조하는 작업이 필요하며, 이러한 금융 법무 경험을 재산분할 사건의 자금 분석에 연결할 수 있습니다.

법무법인 존재의 입주권·분양권 재산분할 상담에서는 현재 제시된 가격과 채무를 기준으로 다툴 부분을 정리하고, 사건에 필요한 감정과 조회, 명의변경 및 지급 방법을 구체화합니다. 대표변호사와 담당변호사의 관여 범위, 감정평가나 세무 확인이 필요한 부분은 사건의 내용과 위임 범위에 맞춰 안내합니다.

상담을 요청하실 때에는 사업구역이나 단지명, 현재 진행 시점, 최근 받은 조합 통지서를 먼저 알려 주시기 바랍니다. 분담금 납부일이나 분양신청 마감일, 매매 잔금일이 정해져 있다면 그 날짜를 함께 전달해 주셔야 재산분할 협의와 별도로 먼저 처리할 일이 있는지 판단할 수 있습니다.

※ 이 글은 도시정비법상 조합 방식의 재개발·재건축과 일반 주택분양권을 중심으로 2026년 9월 6일 현재 시행 중인 법령과 공개 판례, 법무법인 존재가 공개한 수행 이력을 기준으로 작성한 일반적인 법률 정보이며, 개별 사업의 적용 법령과 인가 내용, 계약 조건에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건의 결과를 예측하거나 보장하지 않습니다.