이혼 후 공동명의 아파트, 2년 지나도 공유물분할 가능할까

이혼할 때 공동명의 아파트를 바로 팔지 않고 나중에 매각해 정산하기로 했는데, 시간이 지나 한쪽이 매각을 거부하거나 지분 인수가격을 두고 의견이 맞지 않는다면 현재 등기된 지분과 이혼 당시 정한 처리 방법부터 확인해야 합니다.

자녀가 계속 거주해야 하거나 매각 시기가 맞지 않아 공동명의를 그대로 두었다가 이혼한 날부터 2년이 지났다면, 재산분할청구권이 소멸한 문제와 그 아파트에 남은 공유지분에 관한 권리를 나누어 확인해야 합니다.

이혼 후 2년이 지났더라도 적법하게 보유한 부동산 공유지분이 있다면 공유물분할을 청구할 수 있습니다. 다만 이혼 당시의 합의나 법원 재판으로 소유권 이전과 정산 방법이 이미 정해졌다면 그 내용에 따라 청구할 권리와 절차가 달라지므로, 현재 등기와 기존 재산분할의 처리 결과를 먼저 확인해야 합니다.

이혼 후 2년이 지나면 공동명의 아파트의 지분도 없어지나요?

민법 제839조의2 제3항은 재산분할청구권이 이혼한 날부터 2년을 경과한 때에 소멸한다고 정하고, 같은 법 제843조는 재판상 이혼에 따른 재산분할청구권에 이 규정을 준용합니다. 협의이혼이든 재판상 이혼이든, 이혼 뒤 새로 재산분할을 청구하려면 이 기간을 지켜야 합니다.

공동명의로 등기된 공유지분은 재산분할청구권과 별개의 소유권이므로, 이혼 후 2년이 지났다는 이유만으로 본인 지분이 상대방에게 넘어가거나 소멸하지는 않습니다.

예를 들어 이혼 당시 부부가 각 2분의 1 지분으로 아파트를 보유했고 이혼 뒤에도 그 지분을 그대로 두기로 했다면, 두 사람은 혼인관계가 끝난 뒤에도 부동산 공유자로 남습니다. 이후 아파트를 팔거나 한 사람이 다른 사람의 지분을 인수하려 한다면 공유관계에 관한 민법 규정에 따라 정리할 수 있습니다.

재산분할과 공유물분할은 판단하는 대상이 다릅니다. 이혼 재산분할은 혼인 중 형성하거나 유지한 재산을 대상으로 각 배우자의 기여도와 재산 형성 경위를 살펴 분할액과 방법을 정하고, 공유물분할은 지금 존재하는 소유지분을 전제로 공유관계를 해소할 방법을 정합니다.

과거 혼인생활의 기여도를 다시 주장해 5대 5인 공동명의 지분을 7대 3으로 바꾸려는 것이라면 공유물분할청구로 해결할 수 없습니다. 아파트가 전 배우자의 단독명의이고 자신에게 공유지분이 없다면, 이혼 당시 재산분할을 받지 못했다는 사정만으로 공유물분할청구권이 생기지도 않습니다. 이혼 뒤 2년 안에 재산분할을 청구하는 사건은 「협의이혼 후 재산분할청구, 외도한 배우자의 절반 요구와 주식대출은 어떻게 판단할까」 글에서 다뤘습니다.

이혼합의서에 집을 나중에 팔기로 했다면 어떻게 되나요?

이혼 당시 작성한 합의서나 조정조서, 판결문에 부동산 조항이 있다면 소유권 이전, 정산금, 지급 시기가 어떻게 적혀 있는지부터 확인합니다. 가령 한 사람이 아파트를 단독으로 소유하는 대신 상대방에게 재산분할금을 지급하고 그와 함께 지분 이전등기를 마치기로 정했다면, 이미 확정된 의무를 상대방이 어떻게 이행하게 할지가 쟁점이 됩니다. 이때에는 별도의 공유물분할소송보다 기존 합의에 따른 이행청구나 집행 절차를 먼저 검토합니다.

반면 이혼합의서에 「추후 아파트를 매각하여 정산한다」고만 적혀 있다면, 그 문구가 분할 방법을 확정한 합의인지, 앞으로 처분 조건을 다시 협의하겠다는 취지인지를 확인해야 합니다. 매각 시기와 가격, 대금 분배 방법이 구체적으로 정해져 있는지에 따라 기존 합의를 이행해야 하는 사건인지, 공유물분할로 분할 방법을 정할 사건인지가 달라질 수 있기 때문입니다.

자녀의 거주를 위해 일정 기간 아파트를 처분하지 않기로 약정했다면 그 약정도 따로 살펴야 합니다. 민법 제268조 제1항은 공유자들이 5년 안의 기간으로 분할하지 않기로 약정할 수 있다고 정하고, 제2항은 그 약정을 갱신한 때에도 갱신한 날부터 5년을 넘지 못하게 합니다. 자녀의 거주를 이유로 5년보다 긴 기간을 정했더라도 5년을 넘는 부분까지 분할을 막기는 어려우므로, 약정일과 갱신 여부를 문서로 확인합니다.

이혼 후 공동명의 아파트 문제로 상담하실 때는 당시 작성한 문서와 현재 등기사항증명서를 함께 준비하시면, 어떤 의무가 이미 확정되었고 앞으로 어떤 권리를 행사할 수 있는지 나누어 확인할 수 있습니다.

전 배우자가 공동명의 집을 팔지 않겠다고 하면 어떻게 해야 하나요?

아파트 전체를 매각하려면 다른 공유자의 동의가 필요하므로(민법 제264조), 한 사람이 매각을 원하더라도 다른 공유자가 동의하지 않으면 일반적인 매매계약을 맺기 어렵습니다. 각 공유자가 자기 지분만 따로 처분할 수는 있지만(민법 제263조), 주택 전체를 파는 것과 지분만 파는 것은 거래 조건과 예상가격이 다르고, 지분을 제3자에게 팔면 새 공유자가 들어와 분쟁이 더 복잡해질 수 있습니다.

민법 제269조 제1항은 분할 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때 공유자가 법원에 분할을 청구할 수 있다고 정합니다. 쉽게 말하면 상대방이 매각에 응하지 않아도 법원에 나누는 방법을 정해 달라고 할 수 있다는 뜻입니다.

공유물분할청구소송에서는 상대방이 매각을 거부한다는 사실 외에도, 지금 가능한 분할 방법이 무엇인지, 한쪽이 지분을 인수할 의사가 있는지, 그 인수대금을 실제로 지급할 수 있는지가 법원이 분할 방법을 정할 때 살피는 사정이 됩니다. 그동안 어떤 매각 조건을 제안했는지, 상대방이 어떻게 답했는지, 지분 인수 협의와 중개 과정에서 오간 내용이 남아 있다면 협의 경과를 설명하는 근거가 됩니다.

함께 살던 집을 두고 상대방이 대답조차 하지 않으면 답답하실 수밖에 없지만, 상대방이 협의 자체를 거부하더라도 분할 방법은 법원에 정해 달라고 청구할 수 있으므로, 협의가 성립하지 않은 사정과 가능한 분할 방법을 확인해 청구 방향을 정하십시오.

공유물분할소송을 제기하면 아파트가 경매로 넘어가나요?

공유물분할소송에서 법원은 부동산의 현황과 이용 관계, 지분 비율, 분할 뒤의 경제적 가치 등을 고려해 분할 방법을 정합니다. 대법원은 2023. 6. 29. 선고 2023다217916 판결에서 재판상 분할은 현물분할이 원칙이고, 분할 방법에 관한 의사가 맞지 않는다는 주관적·추상적 사정만으로는 경매를 명할 수 없다고 보았습니다.

민법 제269조 제2항은 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때 법원이 경매를 명할 수 있다고 정합니다. 토지처럼 물리적으로 나눌 수 있는 부동산과 달리 아파트 한 채는 지분에 따라 독립된 부동산으로 나누기 어려운 경우가 많아, 법원은 한쪽이 전체를 취득하고 지분가격을 지급하는 방법이 상당한지 살피고, 그 방법도 어렵다면 경매로 전체를 매각해 대금을 나누는 방법을 정할 수 있습니다.

특정 공유자가 아파트 전체를 취득하면서 다른 공유자에게 지분가격을 지급하는 방법도 일정한 요건 아래 허용됩니다. 대법원은 2022. 9. 7. 선고 2022다244805 판결에서 이른바 전면적 가격배상은 공유관계의 발생원인과 지분비율, 분할 뒤의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 희망 등을 종합해 그 공유자에게 취득시키는 것이 상당하고, 다른 공유자에게 지분가격을 지급하게 하는 것이 실질적인 공평을 해치지 않는 특별한 사정이 있을 때 허용된다고 보았습니다.

아파트에 사는 전 배우자가 계속 거주하기를 원하며 본인의 지분을 인수하겠다고 제안했다면, 인수대금을 언제 지급할 수 있는지, 금융기관 대출이 필요한지, 대출 가능성이 어느 정도 확인되어 있는지를 따져야 합니다. 경매로 대금을 나누게 되면 매각가격과 소요기간이 불확실하고, 담보권과 임차인의 권리관계에 따라 실제로 나눌 수 있는 금액도 달라지므로 소송 전에 가능한 분할 방법을 비교해 두십시오.

전 배우자가 제 지분을 인수한다면 얼마를 받아야 할까요?

이혼 뒤 아파트 가격이 크게 바뀌었다면 상대방이 제시하는 지분 인수가격이 현재 시세를 반영했는지부터 확인해야 합니다. 이혼합의에서 정산금액을 유효하게 확정했다면 그 약정이 먼저 검토되지만, 새 공유물분할소송에서 전면적 가격배상으로 지분가격을 정한다면 부동산의 현재 객관적인 가치를 평가해야 합니다.

대법원은 2022다244805 판결에서 지분가격을 공유물분할 시점의 객관적인 교환가치에 해당하는 시장가격 또는 매수가격으로 보았고, 그 가액은 분할 시점에 가까운 사실심 변론종결일을 기준으로 합리적으로 평가해야 하며, 시가가 변동했는데도 이를 반영하지 않은 감정평가액에만 의존해서는 안 된다고 판단했습니다.

이혼 당시 아파트 시세가 12억 원이었다는 사실만으로는 지금의 지분 인수가격이 정해지지 않습니다. 기존 합의가 있는지에 따라 적용 기준을 나눈 뒤, 새로 가격을 평가해야 한다면 최근 실거래 내역과 부동산 상태, 감정평가 결과를 살핍니다.

주택담보대출이나 임대차보증금이 남아 있다면 부동산 가치와 실제 정산금액을 함께 따져야 합니다. 당사자 사이에서 대출금을 누가 부담하기로 정해도 금융기관에 대한 채무자 지위가 자동으로 바뀌지는 않으므로, 지분 이전과 채무 인수의 조건도 분명하게 정해 두셔야 합니다. 상속 건물에서 지분가격 배상이 다투어진 사건은 「상속건물 지분 5/6, 남은 1/6도 가져올 수 있을까」 글에서 정리했습니다.

법무법인 존재가 실제 공유물분할소송에서 다툰 문제

법무법인 존재가 수행한 공유물분할 사건 가운데 상가주택의 경매분할 판결을 상고심까지 유지한 사례가 있습니다. 이혼 후 공동명의 아파트 사건은 아니고, 상속재산 분할협의와 지분등기를 마친 가족들이 상가주택의 처분 방법을 두고 다툰 사건입니다. 다만 상대방이 제안한 지분 인수 방법을 실제로 실행할 수 있는지가 쟁점이었다는 점은 이혼 후 공동명의 아파트의 지분 인수 문제에서도 같이 확인할 사항입니다.

법무법인 존재 윤지상 대표변호사는 소 제기 당시 주요 쟁점과 공유물분할 방향을 검토했고, 오지은 책임변호사가 이후 사건 수행을 담당했습니다. 공개된 경과는 아래와 같습니다.

이 사건에서는 상대방이 지분을 인수하겠다는 의사를 밝힌 사실보다, 그 인수안을 실제로 이행할 수 있는지에 관한 구체적인 검토가 결론을 좌우했습니다. 이혼 후 공동명의 아파트 사건에서도 한 사람이 계속 거주하며 다른 사람의 지분을 인수하려 한다면, 제안한 정산금액과 지급 조건이 실제로 실행 가능한지 따져 보셔야 합니다. 사건 경위는 「상가주택 경매분할 1·2·3심 승소 수행사례」에서 볼 수 있습니다.

저희 법무법인 존재는 공유물분할 사건에서 상대방이 내놓은 인수안의 자금 조달 계획과 선행조건을 서면과 자료로 확인한 뒤 분할 방법에 관한 주장을 정리합니다.

이혼 후 공동명의 아파트, 변호사와 상담할 때는 무엇을 확인하나요?

이혼한 지 오래된 공동명의 부동산 사건에서는 지금 공유지분이 어떻게 유지되고 있는지부터 확인합니다. 등기사항증명서의 지분 비율을 이혼 당시 작성한 합의서나 조정조서, 판결문과 대조하면, 이미 정해진 의무가 있는지와 공유물분할을 새로 청구할 수 있는지를 판단할 수 있습니다.

상대방이 주택에 계속 살면서 대출을 받아 지분을 인수하겠다고 한다면, 기존 사용 약정과 협의 경과에 더해 대출 승인 여부와 지급 일정이 서면으로 확인되는지를 살펴야 합니다.

공유물분할소송을 제기할 때는 재판부가 어떤 분할 방법을 고를 수 있는지를 고려해야 합니다. 아파트를 취득하려는 사람의 자금 조달 능력이 확인되는지, 경매분할이 불가피할 때 어느 정도의 비용과 경제적 부담이 예상되는지에 따라 소송에서 주장할 내용이 달라집니다. 같은 사정을 두고도 재판부마다 분할 방법에 대한 판단이 다를 수 있습니다.

법무법인 존재 윤지상 대표변호사는 서울가정법원 판사와 대전가정법원 부장판사를 지내며 이혼·상속 사건을 직접 심리했고, 지금은 대한변호사협회 등록 이혼·상속전문변호사로 활동합니다. 오지은 책임변호사는 대한변호사협회 등록 가사법·보험법 전문변호사로서 이혼·재산분할 사건뿐 아니라 공유물분할과 약정금 청구 같은 관련 민사사건도 수행해 왔습니다.

이미 끝난 이혼절차와 지금 남은 부동산 분쟁이 이어져 있다면, 기존 재판에서 정해진 내용과 새로 행사할 수 있는 권리를 구분하고 그에 맞는 청구와 입증 방법을 정해야 합니다. 상속 부동산에서 같은 문제가 생긴 경우는 「상속등기 후 공유물분할소송, 법정상속분대로 등기해도 가능할까」 글에서 다뤘습니다.

재산분할 기간이 지났다면 지금의 소유관계부터 확인하십시오

이혼 당시 공동명의 아파트를 그대로 두기로 했더라도, 한 사람은 계속 보유하려 하고 다른 사람은 지분을 현금화하려 한다면 지금의 거주 상황과 자금 사정을 기준으로 공동명의를 유지할지, 지분 인수 협의나 공유물분할로 정리할지를 정해야 합니다.

기존 공유지분에 관한 권리를 행사하려면 등기사항증명서로 지분이 적법하게 남아 있는지 확인하고, 이혼합의서·조정조서·판결문의 부동산 조항이 공유물분할 청구를 제한하는지 함께 살펴야 합니다. 그 결과에 따라 청구할 수 있는 범위는 달라질 수 있습니다.

법무법인 존재에는 노종언 대표변호사도 함께합니다. 노종언 대표변호사는 대한변호사협회 등록 가사·형사전문변호사로, IBK기업은행 법무팀에서 일했고 미래에셋자산운용 법무팀장을 지냈습니다. 법무법인 존재는 기존 합의와 등기 상태를 확인한 뒤 지분 인수 협의가 가능한지, 공유물분할소송이 필요한지를 살펴 대응 방향을 안내합니다.

법무법인 존재 이혼·부동산 분쟁 상담·예약 02-2055-3880 · 평일 09:00~18:00 · 서울 서초구 서초대로 356, 서초지웰타워 3층

이 글은 2026년 10월 21일 기준의 민법과 공개 판례, 법무법인 존재의 공개 수행사례를 바탕으로 정리한 일반 법률정보입니다. 개별 사건의 이혼합의와 재판 결과, 공유지분과 담보관계, 분할금지 약정에 따라 청구 가능성과 분할 방법은 달라질 수 있습니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 이혼한 지 2년이 넘었는데 공동명의 아파트를 정리할 수 있나요?

윤지상 변호사 ▸ 정리할 수 있습니다. 2년이 지나 소멸하는 것은 재산분할청구권이고(민법 제839조의2 제3항), 이미 등기된 공유지분은 그대로 남습니다. 분할 방법에 관한 협의가 되지 않으면 법원에 공유물분할을 청구할 수 있습니다(민법 제269조 제1항).

Q. 공유물분할소송에서 혼인 중 기여도를 다시 주장해 지분을 늘릴 수 있나요?

윤지상 변호사 ▸ 늘릴 수 없습니다. 공유물분할은 지금 등기된 지분을 전제로 공유관계를 해소하는 절차여서, 혼인 중 기여도에 따라 분할 비율을 다시 정하는 재산분할과는 다릅니다. 기여도를 다투려면 이혼한 날부터 2년 안에 가정법원에 재산분할을 청구해야 하고, 이 기간이 지났거나 이혼 당시 재산분할을 마쳤다면 공유물분할소송에서 다시 주장할 수 없습니다.

Q. 공유물분할소송을 하면 아파트는 반드시 경매로 팔리나요?

윤지상 변호사 ▸ 반드시 그렇지는 않습니다. 재판상 분할은 현물분할이 원칙이고, 현물로 나눌 수 없거나 가액이 크게 줄어들 염려가 있을 때 경매를 명할 수 있습니다(민법 제269조 제2항). 한쪽이 전체를 갖고 지분가격을 지급하는 전면적 가격배상도 요건을 갖추면 인정됩니다(대법원 2022다244805).

Q. 전 배우자가 제 지분을 인수하겠다면 가격은 이혼 당시 시세로 정하나요?

윤지상 변호사 ▸ 그렇지 않습니다. 이혼합의로 정산금액을 유효하게 정해 둔 경우가 아니라면, 법원이 가격배상으로 분할을 정할 때 지분가격은 분할 시점의 객관적인 교환가치로 보고 사실심 변론종결일을 기준으로 평가합니다. 시가 변동을 반영하지 않은 과거 감정평가액에만 기댈 수는 없습니다.

Q. 자녀가 클 때까지 집을 팔지 않기로 약정했다면 그 기간 동안 분할을 청구할 수 없나요?

윤지상 변호사 ▸ 약정이 유효한 기간에는 분할을 청구하기 어렵습니다. 다만 분할금지 약정은 5년 안의 기간으로만 허용되고 갱신해도 갱신한 날부터 5년을 넘지 못하므로(민법 제268조), 5년보다 긴 기간을 정했더라도 그 넘는 부분까지 분할을 막기는 어렵습니다. 「팔지 않기로 한다」는 문구가 분할금지 약정인지도 문서로 확인하십시오.