이혼 후 공동명의 건물, 세입자 보증금도 절반만 돌려주면 될까요

이혼하면서 부부 공동명의 건물을 그대로 유지하거나 한쪽 배우자에게 넘기기로 했다면, 건물에 걸린 임대차보증금 반환채무를 누가 얼마나 부담할지도 이혼 합의서나 재산분할 계산에 함께 정해 두어야 합니다.

건물 지분이 절반씩이면 보증금도 절반씩만 책임진다고 여기기 쉽고, 재산분할 협의에서 남편이 보증금을 전부 돌려주기로 약속했다면 아내는 세입자에게 더 이상 책임지지 않는다고 생각하실 수도 있습니다.

그러나 부부가 공동으로 건물을 임대한 것으로 인정되면, 지분이 절반이라는 이유만으로 임차인에 대한 반환책임이 절반으로 줄지 않습니다. 공동임대인의 보증금 반환채무는 특별한 사정이 없는 한 불가분채무이기 때문입니다.

부부 사이에서 정한 채무 부담과 임차인이 행사할 수 있는 권리는 법률상 효력이 다르므로, 이혼할 때는 건물의 소유관계와 임대차계약의 당사자, 보증금 반환채무의 실제 귀속을 함께 정리해야 합니다. 여러 세대가 입주한 상가나 다가구주택처럼 계약이 많고 보증금 규모가 큰 건물이라면, 채무를 잘못 계산했을 때 예상한 재산분할금과 실제로 부담할 금액이 크게 달라질 수 있습니다.

공동명의 건물의 지분이 50%라면 보증금도 절반만 반환하면 될까요?

건물 지분이 절반씩이라도 부부가 공동임대인으로서 임대차계약을 맺었다면, 임차인에 대한 보증금 반환채무는 지분비율대로 나뉘지 않는 것이 원칙입니다.

대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결은 건물 공유자들이 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 받은 경우, 특별한 사정이 없는 한 각자 자기 지분을 임대한 것이 아니라 건물을 여러 사람이 공동으로 임대한 것으로 보았습니다. 이에 따라 그 보증금 반환채무도 성질상 불가분채무라고 판단했습니다.

불가분채무는 여러 채무자가 각자 채무 전부를 이행할 의무를 지는 관계입니다. 민법 제411조는 불가분채무에 연대채무 규정 일부를 준용하므로, 쉽게 말하면 채권자인 임차인은 채무자 중 한 사람에게도 보증금 전부의 반환을 청구할 수 있습니다.

가령 부부가 절반씩 소유한 건물을 함께 임대하고 보증금 3억 원을 받았다면, 임대차가 끝나 반환의무가 생겼을 때 임차인은 어느 한쪽에게도 3억 원 전액을 요구할 수 있습니다. 다만 한 사람이 전액을 적법하게 반환하면 그 범위에서 다른 사람의 채무도 사라지므로, 임차인이 같은 보증금을 두 번 받을 수는 없습니다.

보증금을 돌려준 사람이 다른 공동임대인에게서 얼마를 정산받을 수 있는지는 부부 사이의 부담 약정과 실제 채무관계에 따라 따로 판단합니다. 지분을 각자 유지하는 방식으로 재산분할을 마친다면, 임차인에게 지는 채무와 부부가 최종적으로 부담할 금액을 합의서에 숫자로 적어 두십시오.

임대차계약서에 남편 이름만 있다면 아내는 책임이 없을까요?

공동명의 건물이라도 임대차계약서에는 한 사람 이름만 적힌 경우가 있습니다. 한쪽 배우자가 계약 체결과 보증금 수령, 월세 관리, 세입자 연락을 모두 맡고 다른 배우자는 계약에 관여하지 않았다면, 계약서 명의와 실제 임대차관계를 나누어 확인해야 합니다.

대법원 2010. 12. 23. 선고 2009므3928 판결에서는 부부 공동명의 건물을 한쪽 배우자 명의로 임대한 계약이 재산분할에서 어떻게 반영되어야 하는지가 다투어졌습니다.

대법원은 계약 명의자가 자기 지분만이 아니라 다른 배우자의 지분까지 포함해 건물 자체를 임대했다면, 명의자가 공동임대인 중 한 사람이면서 다른 공동임대인을 대리해 임차인들과 계약한 것으로 볼 수도 있다고 판단했습니다. 그렇게 인정되면 보증금 반환채무는 부부에게 불가분적으로 귀속됩니다.

계약서에 이름이 없는 공유자도 언제나 임대인이 된다는 뜻으로 이 판결을 읽어서는 안 됩니다. 대법원은 원심이 공동임대관계를 심리하지 않은 채 보증금 채무 전부를 한쪽에 귀속시켜 계산한 점과 한쪽이 독점한 임료를 분할 대상에 넣지 않은 점을 이유로 원심판결을 파기했을 뿐, 그 사건의 공동임대관계를 직접 확정하지는 않았습니다.

법원은 계약한 사람에게 어떤 권한이 있었는지, 다른 배우자가 건물 전체의 임대를 허락했는지, 최초 계약과 갱신계약을 누가 어떻게 맺었는지를 확인합니다. 보증금이 들어온 계좌와 임대료 관리 방식도 참고 자료가 되지만, 한 사람이 보증금을 받았다는 사정만으로 채무 전부가 그 사람에게 귀속된다고 단정할 수는 없습니다.

이혼 합의서에 남편이 보증금을 전부 책임진다고 적었다면 면책될까요?

이혼하면서 부부는 특정 채무를 한 사람이 부담하도록 합의할 수 있습니다. 공동명의를 유지하되 월세와 보증금 반환을 한 사람이 맡도록 정하는 경우가 그렇습니다. 이 약정은 부부 사이의 정산 기준일 뿐, 임차인이 가진 권리까지 줄이지는 못합니다. 건물 소유권 전체를 한쪽에게 넘기는 경우에는 대항력 있는 임대차라면 임대인 지위 승계 법리가 따로 적용될 수 있습니다.

대법원 2009므3928 판결은 재산분할 판결의 이유에서 부부의 공동채무를 한쪽 배우자에게 귀속시킨다고 적더라도, 그 판결이 확정되었다는 사정만으로 다른 배우자가 부담할 부분이 면책적으로 인수되는 법률상 효력은 생기지 않는다고 보았습니다.

면책적 채무인수는 기존 채무자가 채무관계에서 벗어나고 다른 사람이 그 채무를 떠맡는 것을 말합니다. 민법 제454조는 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우 채권자의 승낙이 있어야 효력이 생긴다고 정하므로, 부부 사이에서 채무를 한쪽에 배분했다는 사실만으로 임차인의 권리가 제한되지 않습니다.

예컨대 아내가 재산분할금을 적게 받는 대신 남편이 임대보증금을 전부 반환하기로 약속했더라도, 아내가 여전히 공동임대인이라면 남편이 보증금을 돌려주지 않을 때 임차인이 아내에게 반환을 청구할 수 있습니다. 아내가 보증금을 반환한 뒤 남편에게 얼마를 돌려받을 수 있는지는 합의서 문구와 실제 지급 경위를 보고 정합니다.

재산분할금을 정할 때 상대방이 부담할 것으로 보고 넘긴 채무를 이혼 뒤 직접 갚게 되면 그 금액만큼 손해를 보므로, 합의할 때 임차인에 대한 면책이 가능한지와 대신 갚았을 때의 정산 방법을 함께 정하십시오.

대법원 2009므3928 판결은 재산분할금 계산에서 무엇을 바로잡았을까요?

이 판결의 원심은 부부 공동명의 건물의 지분을 절반씩 각자에게 귀속시키고, 그 건물을 한쪽 명의로 임대한 계약의 보증금 반환채무는 계약 명의자에게 부담시킨 뒤 이를 전제로 재산분할금을 산정했습니다.

공동재산을 형성하면서 생긴 임대보증금 채무는 재산분할에서 청산 대상으로 고려할 수 있으므로, 분할안을 검토할 때는 실제 채무관계와 부부 사이의 부담이 계산에 정확히 반영되었는지를 확인하십시오.

임대건물의 재산분할에서는 건물 평가액을 정한 뒤 보증금 채무를 빼는 방식으로 계산하는 경우가 많습니다. 이때 보증금 채무가 어떤 법률관계로 누구에게 귀속되는지, 최종 부담자가 누구인지, 건물 지분과 정산금에 그 채무가 어떻게 반영되었는지에 따라 결과가 달라집니다. 보증금 반환용으로 마련한 자금이나 기존 대출, 갱신 때 증액된 보증금이 있다면 거래마다 실제 성격도 따로 정리해야 합니다.

법원이 재산분할 대상을 직권으로 조사할 수 있더라도, 채무의 존재와 금액, 부담 경위를 뒷받침할 계약서와 금융거래 기록은 직접 준비해 두십시오. 상대방이 낸 채무액에 이견이 있다면 채권자가 실제로 있는지, 돈이 오갔는지, 이미 갚았는지까지 확인해 채무가 부풀려 반영되지 않도록 하십시오.

이혼 후 월세를 전 배우자가 혼자 받았다면 보증금도 그 사람이 부담해야 할까요?

이혼 전후로 한쪽 배우자가 공동명의 건물의 월세를 혼자 받으면서 다른 배우자에게 나누지 않았다면, 그 임대수익을 재산분할에 어떻게 반영할지가 다툼이 됩니다. 다만 임대료를 한 사람이 관리했다는 이유만으로 임차인에 대한 보증금 반환책임이 그 사람에게 전부 넘어간다고 볼 수는 없으므로, 월세를 관리한 경위와 임대차계약의 당사자 관계를 함께 살펴야 합니다.

대법원 2009므3928 사건에서 한쪽 배우자는 소송이 제기된 뒤부터 이혼할 때까지 부부의 실질적 공동재산인 건물에서 나온 임료와 그곳에서 운영한 사업의 영업수익금을 다른 배우자에게 나누지 않고 혼자 가졌습니다. 대법원은 원심이 이를 분할 비율의 참작 사유로만 본 것을 지적하면서, 그 수익이 대략 얼마인지와 이미 썼다면 어디에 썼는지를 확정해 재산분할에 반영했어야 한다고 판단했습니다.

그러므로 공동명의 임대건물을 나눌 때는 임대료가 들어온 계좌와 함께 실제 관리비용, 대출이자, 세금, 보증금 증감 내역을 대조하십시오. 월세를 받은 사람이 그 돈을 생활비나 공동재산 유지비로 썼다면 그 사정도 고려되므로, 받은 월세 총액이 언제나 그대로 분할 대상으로 남아 있다고 단정할 수는 없습니다.

이혼소송 중에도 건물에서 수익이 났다면 어느 기간의 임대료까지 재산분할에 넣을지, 별거 뒤 관리비용은 누가 냈는지를 거래내역으로 정리해 두십시오.

법무법인 존재는 부동산과 보증금 채무가 얽힌 분할을 어떻게 다뤄왔을까요?

법무법인 존재의 공개 수행사례 가운데 부동산과 그 부동산에 걸린 채무의 귀속, 상대방이 주장한 채무가 실제로 있는지를 다룬 사건 두 건을 소개합니다.

이 사례는 이혼한 공동임대인이 보증금 반환책임을 다투어 면책받은 사건이 아니며, 공개된 결과만으로 임차인의 동의나 대외적인 채무 면제까지 이루어졌다고 볼 수는 없습니다. 부동산을 받을 사람과 그 부동산에 걸린 채무를 부담할 사람을 함께 정했다는 점에서 이혼 재산분할에도 참고할 수 있으며, 자세한 내용은 「상속받은 빌라의 보증금은 누가 돌려주나」 글에 정리했습니다.

법무법인 존재 윤지상·노종언 대표변호사가 수행한 이혼 항소심 사례에서는 상대방이 1심에서 예금을 빠뜨리고 허위 채무를 주장한 점을 자금 이동 자료로 다투어, 은닉 재산과 부동산 가액 변동 등이 반영된 재산분할 정산금 7억 원이 확정되었고 상대방의 상고는 기각되었습니다. 이 사건도 공동임대인의 보증금 책임에 관한 사건은 아니지만, 상대방이 내세운 채무가 실제로 있는지와 공동재산 계산에 어떻게 반영할지를 구체적으로 다투었습니다.

저희 법무법인 존재는 임대건물처럼 자산과 채무가 함께 있는 이혼 사건에서, 법원에 내는 재산목록의 금액이 실제 계약관계와 거래내역에 맞는지, 분할 뒤에도 의뢰인에게 남는 채무가 있는지를 먼저 확인합니다.

공동명의 건물을 유지하기로 했다면 이혼 합의서에 무엇을 정해야 할까요?

이혼 뒤에도 건물을 공동으로 소유해야 할 사정이 있다면, 지분과 별도로 임대차 운영과 보증금 반환 방법도 합의서에 정해 두십시오. 먼저 기존 임대차계약의 임대인이 누구인지와 지금 돌려줘야 할 보증금 잔액을 확인하고, 갱신 때 증액되었거나 일부 반환한 내역이 있다면 실제 잔액을 기준으로 부부가 최종 부담할 금액을 적어 두십시오.

공동명의가 유지되는 동안 생기는 월세와 관리비용도 다툼의 원인이 되므로, 수익을 받을 계좌와 비용 지급 방법, 임대차 갱신이나 새 계약을 정하는 방법까지 합의서에 담으십시오. 보증금 반환기일에 약정한 사람이 돌려주지 않아 다른 배우자가 대신 지급하게 될 경우에 대비해, 정산 금액과 지급 기한도 적어 두십시오.

임차인에 대한 책임을 실제로 바꾸려면 기존 임대차계약의 내용과 채무인수의 법률상 요건을 따져야 합니다. 부부 사이에서 정산 방법만 정한 경우와 임차인의 권리를 제한할 정도로 법률관계가 바뀐 경우는 효력이 다르므로, 임차인의 승낙을 받을지도 합의할 때 정하십시오.

건물 소유권 전체를 한쪽 배우자에게 넘기기로 했다면 임대인 지위의 승계에 관한 별도 법리가 적용될 수 있으므로, 공동명의를 유지하는 사건과 같은 기준으로 판단해서는 안 됩니다. 재산분할 협의서나 조정조서에 보증금 부담자와 정산 방법을 구체적으로 적어 두면, 이혼 뒤 임차인이 반환을 요구할 때 두 사람이 누가 얼마를 부담하기로 했는지 확인할 근거가 됩니다.

이미 세입자가 보증금을 돌려 달라고 요구했다면 무엇부터 확인하나요?

이혼이 끝난 뒤 임차인에게서 보증금 반환 요구를 받았다면, 먼저 임대차계약이 끝났는지와 지금 돌려줘야 할 금액을 확인하십시오. 갱신이나 종료 통지가 적법했는지, 집을 비워 주었는지(집 인도와 보증금 반환은 원칙적으로 동시이행 관계입니다), 밀린 차임처럼 공제할 금액이 있는지에 따라 실제 지급의무의 내용과 시기가 달라집니다.

그다음 계약상 임대인이 누구인지 확인합니다. 계약서에 서명하지 않았거나 이혼 합의서에서 전 배우자가 보증금을 부담하기로 했더라도, 공동임대인으로 인정될 사정이 있다면 임차인의 청구를 거절하기 어렵다는 전제에서 반환 금액과 시기를 확인하십시오. 반대로 공동명의라는 이유만으로 공동임대인이라고 보기 어려운 사건이라면, 계약 당시의 대리관계와 보증금을 받은 경위부터 다툴 수 있습니다.

이미 임차인에게 보증금 일부를 돌려줬거나 전 배우자가 대신 지급한 내역이 있다면 그 금액이 정확히 반영되었는지도 확인하십시오. 임차인의 청구에 대응하는 일과 전 배우자에게 정산을 요구하는 일은 상대방도 절차도 다르므로 각각 기한을 확인하십시오.

지급명령을 받았다면 민사소송법 제470조에 따라 송달받은 날부터 2주 안에 이의신청을 할 수 있고, 이의신청이 없으면 같은 법 제474조에 따라 지급명령은 확정판결과 같은 효력을 갖습니다. 소장을 받았다면 송달일과 답변서 제출기한부터 확인한 뒤 계약관계에 맞는 주장을 준비하십시오.

변호사 상담 전에는 계약서와 이혼 당시 정산 자료를 함께 준비하십시오

공동명의 임대건물의 보증금 반환책임을 상담하려면 건물 등기사항증명서와 최초·갱신 임대차계약서를 함께 준비하십시오. 보증금 수령과 증액·반환 내역을 금융거래 기록으로 정리하고, 이혼할 때 작성한 재산분할 계산표와 합의서, 조정조서나 판결문도 가져오면 부부 사이의 채무 부담이 어떻게 정해졌는지 바로 대조할 수 있습니다.

임대료를 한 사람이 관리했다면 관련 계좌의 거래내역과 관리비용 지급내역도 필요합니다. 상담할 때는 공동임대인으로서 반환책임이 인정되는지부터 판단한 뒤, 실제로 돌려줘야 할 금액과 이혼 당시의 채무 정산이 어떻게 연결되는지를 확인합니다.

세입자의 반환 요구와 전 배우자와의 정산이 겹쳐 막막하실 수 있지만, 계약서와 정산 자료를 날짜순으로 놓으면 지금 대응할 상대와 순서가 정리됩니다.

법무법인 존재 이혼 재산분할·공동명의 건물 보증금 상담·예약 02-2055-3880 · 평일 09:00~18:00 · 서울 서초구 서초대로 356, 서초지웰타워 3층

공동임대인의 채무가 남아 있는 이혼이라면 재산분할 조건을 다시 확인하십시오

이혼 뒤에도 임대건물을 보유하거나 임대차계약이 이어진다면, 소유권을 어떻게 나눴는지와 함께 임차인에 대한 법률상 책임이 어떻게 남는지 확인해야 합니다. 재산분할 때 보증금 채무를 누가 부담하기로 했는지, 그 부담이 정산금에 어떻게 반영되었는지, 반환 시점에 자금을 마련할 수 있는지에 따라 이혼 뒤의 재산관계가 크게 달라집니다.

법무법인 존재 윤지상 대표변호사는 서울가정법원 판사와 대전가정법원 부장판사를 지냈고, 「상속재산분할 및 유류분 재판실무편람」 집필위원과 「주석 민법 상속편」 공동저자로 참여했습니다. 대한변호사협회 등록 이혼·상속전문변호사로, 재산분할 재판 경험을 바탕으로 법원이 판단할 사항과 입증 방법을 정리합니다.

노종언 대표변호사는 대한변호사협회 등록 가사·형사전문변호사로, IBK기업은행 법무팀에서 일했고 미래에셋자산운용 법무팀장을 지냈으며 금융거래와 자산 이전이 얽힌 사건을 다뤄 왔습니다. 사건의 규모와 쟁점에 따라 담당 변호사들이 함께 참여해 임대차계약과 금융거래 내역을 분석하고, 소송에서 주장할 내용과 조정으로 정리할 조건을 구체화합니다.

공동명의 임대건물의 이혼 재산분할을 준비하고 있거나 이미 세입자에게 보증금 반환 요구를 받았다면, 기존 합의서와 임대차계약서, 거래내역을 함께 대조해 지금 지고 있는 책임의 범위부터 확인하십시오. 관련 주제로 「이혼 후 공동명의 아파트, 2년 지나도 공유물분할 가능할까」와 임차인 쪽 보증금을 다룬 「배우자 명의 전세보증금, 이혼소송 중 단독 수령을 막으려면」 글도 함께 볼 수 있습니다.

이 글은 2026년 10월 22일 기준의 민법·민사소송법과 공개된 대법원 판결, 법무법인 존재의 공개 수행사례를 바탕으로 정리한 일반 법률정보입니다. 개별 사건에서는 임대차계약의 당사자와 이혼 합의의 문구, 보증금 반환 경위에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 공동명의 상가를 절반씩 소유하면 임대보증금도 절반씩만 책임지나요?

윤지상 변호사 ▸ 그렇지 않습니다. 부부가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 받았다면 특별한 사정이 없는 한 반환채무는 불가분채무여서, 임차인은 공동임대인 누구에게나 보증금 전액을 청구할 수 있습니다(대법원 98다43137).

Q. 임대차계약서에 전 배우자 이름만 있으면 책임이 없나요?

윤지상 변호사 ▸ 계약서 명의만으로 정해지지 않습니다. 명의자가 건물 전체를 공동임대인으로서 임대했는지, 다른 공유자를 대리할 권한이 있었는지를 살펴 실제 계약관계를 판단합니다(대법원 2009므3928).

Q. 이혼 판결에서 상대방이 보증금 채무를 부담한다고 했다면 세입자에게 책임지지 않아도 되나요?

윤지상 변호사 ▸ 판결 이유에 적힌 것만으로는 세입자에 대한 책임에서 벗어나지 못합니다. 재산분할 판결의 이유에서 채무를 한쪽에 귀속시켜도 다른 배우자의 채무가 면책적으로 인수되지는 않으므로, 임차인에 대한 책임이 바뀌었는지는 따로 판단합니다.

Q. 한 사람이 보증금 전액을 반환했다면 전 배우자에게 절반을 청구할 수 있나요?

윤지상 변호사 ▸ 자기 부담 부분을 넘어 갚았다면 정산을 청구할 수 있지만, 금액은 지분비율만으로 정해지지 않습니다. 이혼 합의의 내용과 실제 채무 부담관계, 정산금에 보증금 채무가 어떻게 반영되었는지에 따라 최종 부담액을 판단합니다.

Q. 세입자가 보증금 지급명령을 보냈다면 어떻게 해야 하나요?

윤지상 변호사 ▸ 송달받은 날부터 2주 안에 이의신청을 할 수 있습니다. 이의신청이 없으면 지급명령은 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 송달일을 확인하고 공동임대인 여부와 반환할 금액을 정리해 대응하십시오(민사소송법 제470조, 제474조).