이혼 재산분할 부동산 세금, 취득가액·양도소득세·대출 승계 기준

안녕하세요. 법무법인 존재입니다.

이혼 재산분할에서 아파트나 건물을 넘겨받기로 했다면 법원이 인정한 분할 비율과 현재 시가만으로 어느 쪽이 얼마를 가져가는지 판단하기 어려운데, 같은 20억 원짜리 아파트라도 한쪽은 오래전에 낮은 가격으로 취득했고 다른 부동산은 최근 높은 가격에 취득했다면 지금의 평가액이 같아도 나중에 매각할 때 계산되는 양도차익이 달라지고 담보대출이나 임대보증금이 남아 있다면 실제로 확보하는 재산의 가치도 달라집니다.

이 문제는 조정이나 협의 과정에서 더 크게 드러납니다. 어느 부동산을 누가 가져갈지 정하고 현금으로 차액을 지급하기로 했는데 소유권이전 뒤 취득세가 예상보다 커지거나 금융기관이 대출 승계를 허용하지 않거나 받은 부동산을 처분하면서 예상하지 못한 양도소득세가 발생한다면, 합의할 때 생각했던 경제적 결과와 실제 결과 사이에 상당한 차이가 생기기 때문입니다.

대법원은 재산분할에 의한 부동산 이전 자체를 원칙적으로 유상양도로 보지 않지만 이전받은 부동산을 나중에 처분할 때에는 전 배우자의 당초 취득가액과 취득시기가 기준이 되고, 재산분할 과정에서 실제로 지급한 금액을 곧바로 새로운 취득가액에 포함할 수 없다고 판단해 왔으므로, 고액 부동산이 포함된 이혼에서는 현재 평가액을 나누는 계산과 그 재산을 실제로 보유하거나 처분하는 과정의 계산을 함께 놓고 보아야 합니다.

재산분할로 부동산을 받으면 양도소득세나 증여세가 부과되나요?

혼인 중 형성한 공동재산을 이혼에 따라 실질적으로 나누는 재산분할이라면 부동산을 이전하는 배우자에게 양도소득세가 부과되지 않고 이전받는 배우자에게도 증여세나 소득세가 부과되지 않는 것이 원칙이며, 부동산을 취득한 사람에게는 취득세와 지방교육세 등이 발생합니다.

대법원은 1998년 2월 13일 선고한 96누14401 판결에서 이혼에 따른 재산분할은 부부가 협력하여 형성한 공동재산을 청산하고 분배하는 것이므로 그 과정에서 이루어진 부동산 이전을 특별한 사정이 없는 한 유상양도로 볼 수 없다고 판단했고, 민법 제839조의2와 제843조도 재판상 이혼에서 재산분할청구권을 그러한 청산의 성격으로 정하고 있습니다.

다만 합의서나 조정조서에 재산분할이라고 적었다는 이유만으로 모든 이전이 동일하게 취급되지는 않으므로, 실제 부부공동재산의 범위와 전체 분할 내용, 현금 정산을 하게 된 이유, 위자료와 재산분할을 어떻게 나누어 정했는지에 따라 세법상 평가가 달라질 수 있다는 점을 고려해 부동산을 이전하는 원인을 문서에서 분명하게 적어야 합니다.

위자료로 아파트를 받는 경우에는 무엇이 달라지나요?

재산분할과 달리 위자료 채무를 아파트 등 부동산으로 대신 이행하면 대물변제에 따른 유상양도로 보아 부동산을 넘기는 배우자에게 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

위자료는 혼인 파탄으로 입은 정신적 손해를 배상하는 것이고 재산분할은 혼인 중 형성한 공동재산을 나누는 절차여서 법률상 원인이 다르며, 위자료를 지급하는 방법으로 부동산 소유권을 이전하면 위자료 지급 의무가 소멸하는 경제적 이익을 대가로 얻는 것이 되어 유상양도에 해당한다고 보는 것이 과세 실무의 기준입니다.

이 때문에 조정안에 “아파트는 배우자에게 이전하고 현금 3억 원을 지급한다”는 문장만 적기보다 그 이전이 재산분할인지 위자료 지급인지, 담보채무와 임대보증금을 반영한 부동산의 순가치를 얼마로 보았는지, 현금 지급액이 어떤 청구에 대응하는 것인지까지 구분해 적어야 이후 등기와 세무 신고에서 생길 다툼을 줄일 수 있습니다.

재산분할 취득세는 언제나 1.5퍼센트인가요?

모든 부동산에 1.5퍼센트가 적용되지는 않습니다. 현행 지방세법은 재산분할로 인한 취득에 특례세율을 적용하면서 주택에 대해서는 해당 주택 취득세율의 50퍼센트를 적용하므로 주택 가격에 따라 기본 세율 자체가 달라집니다.

지방세법 제15조 제1항 제6호는 민법상 이혼과 재산분할로 인한 취득을 특례세율 대상으로 정하고 있고, 제11조가 정한 주택의 일반 취득세율은 취득 당시 가액이 6억 원 이하이면 1퍼센트, 6억 원 초과 9억 원 이하이면 법정 산식에 따른 1~3퍼센트, 9억 원을 초과하면 3퍼센트이므로 재산분할로 취득하는 주택에는 그 절반이 적용되어 6억 원 이하 주택은 0.5퍼센트, 6억 원 초과 9억 원 이하 주택은 0.5~1.5퍼센트, 9억 원 초과 주택은 1.5퍼센트의 범위가 됩니다.

여기에서 계산을 끝내면 곤란합니다. 취득 당시 가액과 과세표준, 주택인지 비주택 부동산인지, 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 적용되는지, 지방세법상 별도의 중과 사유가 있는지에 따라 실제 신고액이 달라지기 때문입니다.

사실혼을 해소하면서 실질적인 재산분할로 부동산을 이전받은 경우에도 객관적인 사정으로 사실혼 관계와 그 해소를 증명할 수 있다면 특례세율을 적용할 수 있다고 대법원은 판단한 바 있으므로, 재산분할 취득세는 1.5퍼센트라는 숫자만 기억한 채 합의안을 만들기보다 부동산별로 현재 가액과 취득 원인을 특정한 다음 세액을 계산해야 합니다.

재산분할로 받은 집을 나중에 팔면 취득가액은 얼마인가요?

이혼 당시 감정평가액이나 상대방에게 지급한 재산분할금이 새로운 취득가액이 되는 것이 아니라 전 배우자가 해당 부동산을 처음 취득했을 당시의 세법상 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산하는 것이 원칙입니다.

대법원은 재산분할로 이전받은 부동산을 이후 처분하는 경우 취득가액을 재산분할에 따른 소유권이전 시점이 아니라 최초 취득 시점을 기준으로 판단해 왔고, 2024년 2월 29일 선고 2023두60001 판결에서는 이혼 과정에서 한 배우자가 상대방의 주택 지분을 재산분할로 이전받으면서 상당한 재산분할금을 지급했더라도 그 지급액을 나중에 해당 주택을 매각할 때 취득가액에 더해 양도차익을 줄일 수 없다고 판단했습니다.

이 판결이 재산분할 협의에서 갖는 의미는 부동산의 현재 가치와 세후 가치가 다를 수 있다는 점입니다. 현재 평가액이 각각 20억 원인 두 아파트가 있더라도 하나는 오래전에 3억 원에 취득했고 다른 하나는 몇 년 전 15억 원에 취득했다면 나중에 매각할 때 예상되는 양도차익이 같지 않은데, 어느 부동산을 가져갈 것인지 정하면서 현재 시가만 비교하면 이 차이를 놓치게 됩니다.

재산분할로 취득한 부동산은 원칙적으로 전 배우자의 당초 취득시기가 이어지므로 보유기간을 판단할 때에는 유리하게 작용할 수 있는 반면 당초 취득가액이 낮다면 장래 양도차익은 커질 수 있어, 세금 하나만 떼어 유리하거나 불리하다고 단정하기 어렵습니다. 소득세법 제97조가 정한 필요경비 계산에서 어떤 금액이 취득가액으로 인정되는지는 개별 부동산마다 따로 살펴야 합니다.

2026년 다주택자가 재산분할을 한다면 무엇을 추가로 확인해야 하나요?

현재는 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료된 상태이므로 재산분할 이후 어느 주택을 먼저 처분하는지와 매각 시점이 예전보다 중요해졌습니다.

국세청은 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료된다고 안내했고, 중과는 다주택자가 조정대상지역 안의 주택을 양도하는 경우에 문제되며 유예 종료 전에 일정한 요건을 갖춘 매매계약을 체결하고 계약금 지급 사실이 객관적으로 확인되는 거래에는 지역에 따라 4~6개월 안에 잔금과 등기를 마치도록 하는 경과조치가 마련되어 있습니다.

2026년 9월 현재 다주택자의 이혼 재산분할에서는 부부 각자가 지금 몇 채의 주택을 보유하고 있는지, 분할로 명의가 바뀐 뒤 누가 몇 주택자가 되는지, 처분하려는 주택이 조정대상지역에 있는지, 이미 매매계약을 체결했다면 계약일과 계약금 지급 사실이 언제인지부터 확인해야 합니다.

이 문제는 합의서가 확정된 뒤로 미루기 어렵습니다. 현금 재산분할금을 마련하기 위해 주택 한 채를 매도해야 한다면 매도 대상과 시점을 정하는 일이 재산분할 방식 자체에 영향을 주기 때문입니다.

담보대출이 있는 집은 시가에서 대출만 빼면 정리가 끝나나요?

법원에서 재산분할 대상 채무로 평가하는 문제와 실제 금융기관의 채무자를 바꾸는 문제는 구분해야 합니다.

대법원 전원합의체는 부부가 공동재산을 형성하거나 공동생활에 필요한 비용을 마련하는 과정에서 부담한 채무를 재산분할에서 다룰 수 있고 적극재산보다 채무가 많더라도 사정을 고려해 채무 분담을 정할 수 있다고 판단하고 있으며, 어떤 대출이 부부공동재산과 연결되는지는 대출이 발생한 시점과 사용처, 담보 관계, 혼인생활에서의 사용 경위를 살펴 판단합니다.

그러나 부부가 조정조서에서 “앞으로 주택담보대출은 아내가 전부 부담한다”고 합의했다고 해서 은행과의 관계에서 채무자가 자동으로 바뀌지는 않는데, 민법 제454조가 채무자와 제3자 사이의 채무인수 약정은 채권자가 승낙해야 효력이 생긴다고 정하고 있기 때문입니다.

합의안에는 소유권이전일만 넣을 것이 아니라 금융기관에 채무인수를 신청하는 시기, 은행이 기존 채무자를 면책하는 조건, 승계가 거절될 경우 대환이나 매각 중 무엇을 선택할지, 중도상환수수료와 근저당 말소·재설정 비용은 누가 부담할지까지 함께 정해 두어야 합니다.

명의는 이전되었는데 대출은 전 배우자 명의로 남는 상태가 생기면 이혼 이후에도 서로의 신용과 재산관계가 계속 연결되므로, 조정안을 확정하기 전에 금융기관에 승계 가능성을 확인해 두는 편이 안전합니다.

법원은 장래 양도소득세를 재산가액에서 미리 빼주나요?

부동산을 팔아 재산분할금을 지급해야 한다는 사정만으로 예상 양도소득세가 분할대상 재산가액에서 자동으로 공제되지는 않습니다.

대법원은 1994년 12월 2일 선고한 94므901·94므918 판결에서 위자료와 재산분할금을 지급하기 위해 부동산 처분이 불가피하더라도 장래 처분으로 발생할 양도소득세 상당액을 분할대상 재산가액에서 미리 공제해야 한다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

이 판단 때문에 의뢰인에게 필요한 준비도 달라집니다. 나중에 세금이 많이 나올 것 같다는 예상만으로 분할재산의 평가액이 내려가기를 기대하기보다 어떤 부동산을 처분해야 하는지, 예상 매도가와 당초 취득가액이 얼마인지, 대출을 상환한 뒤 실제 남는 현금이 어느 정도인지, 다른 자산으로 분할금을 지급할 가능성이 있는지를 구체적으로 제시하는 편이 재판부를 설득하는 데 도움이 됩니다.

재판부가 정하는 것은 분할 비율만이 아니라 현물 이전과 금전 지급, 일부 자산의 매각 가운데 어떤 방법으로 나눌 것인지까지 포함되고 그 판단은 당사자의 경제적 상황과 재산의 성격에 따라 달라지므로, 고액 부동산 사건에서는 판결 이후의 이행까지 고려한 주장을 준비해야 합니다.

부동산이 여러 채라면 어느 부동산을 받는지가 왜 중요한가요?

부동산이 여러 채인 사건에서는 각 부동산의 현재 평가액을 합산한 뒤 비율을 맞추는 계산만으로 당사자가 실제로 얻는 경제적 결과를 알기 어려운데, 취득 시기와 당초 취득가액, 담보대출, 임대보증금, 임대수익, 현재 주택 수, 가까운 시일 안에 매각해야 하는지 여부가 부동산마다 다르기 때문입니다.

법무법인 존재가 공개한 100억 원대 황혼이혼 재산분할 사건에서도 서울 소재 건물과 아파트, 토지, 창고 등 여러 부동산이 문제 되었고 상대방은 상당 부분이 자신의 사업수익이나 상속재산에서 비롯되었다고 주장했는데, 저희는 40년 가까운 혼인생활에서 사업 운영과 가계 부담, 자녀 양육, 부동산 관리가 어떻게 이루어졌는지와 임대수익의 흐름을 확인하면서 재산 형성과 기여도를 정리했습니다.

이러한 사건에서 세금까지 문제된다면 등기부에 적힌 소유자와 시가만으로는 부족하고, 각 부동산을 언제 얼마에 취득했는지, 대출과 보증금이 얼마인지, 임대료가 어느 계좌로 들어왔는지, 보유와 매각 중 어느 방안이 현실적인지를 연결해야 어느 부동산을 누가 가져가는 것이 유리한지 비교할 수 있습니다.

가정법원 부장판사 출신 윤지상 대표변호사의 경험도 이 대목과 이어집니다. 재산가액을 계산하는 작업과 재판부가 실제로 받아들일 수 있는 분할 방법은 별개의 문제가 될 수 있기 때문에, 현재 재산을 확인하는 데 그치지 않고 그 재산이 어떤 경위로 형성되었으며 판결 이후 어떻게 이행될 수 있는지까지 설명해야 하고, 저희가 공개한 항소심 재산분할 사건에서도 같은 방식으로 고액 부동산과 특유재산, 기여도 문제를 다루었습니다.

법무법인 존재는 세금이 얽힌 재산분할 사건을 어떻게 다루나요?

법무법인 존재는 이혼 재산분할 사건에서 법률 문제와 세무 업무의 역할을 구분합니다.

변호사팀은 어떤 부동산이 재산분할 대상이 되는지, 특유재산 주장이 가능한지, 분할 비율과 분할 방법을 어떻게 주장할지, 위자료와 재산분할의 이전 원인을 어떻게 구분할지, 담보대출과 임대보증금의 부담을 조정조서에 어떤 내용으로 적을지 판단하고, 세무 결과가 합의 내용에 영향을 주는 사건에서는 각 방안에 따른 취득세와 장래 양도소득세를 확인해 분할안에 반영합니다.

구체적인 세액 계산과 신고가 필요하면 저희 자문위원 가운데 세무팀을 총괄하는 정일 대표세무사와 협업합니다.

여기에서 업무 범위를 분명히 말씀드릴 필요가 있습니다. 법무법인 존재는 세금 계산이나 세무 신고만을 별도로 맡기 위해 찾는 세무법인이 아닙니다. 이혼과 상속, 가족자산 분쟁을 변호사들이 수행하면서 세금이 재산분할 방식이나 조정 조건, 상속분쟁의 경제적 결과에 영향을 줄 때 정일 대표세무사와 협업해 그 결과를 법률 대응에 반영하며, 세금 신고와 세액 계산, 세무조사 대응 자체는 세무사의 업무 범위에서 진행됩니다.

이 구분이 필요한 이유는 이혼사건에서 필요한 답이 “양도세가 얼마인가” 하나로 끝나지 않기 때문입니다. 그 세금을 고려했을 때 어느 부동산을 누가 가져가야 하는지, 현물 이전과 현금 정산 가운데 어떤 방안이 가능한지, 대출 승계가 실패하면 어떤 대안을 두어야 하는지, 그 내용을 조정조서에 어떻게 적어야 하는지가 변호사가 맡는 영역입니다.

조정안이나 합의서를 작성할 때 어떤 내용을 확인해야 하나요?

재산분할 비율에 합의했더라도 아래 내용이 정리되지 않았다면 부동산 부분은 아직 확정되었다고 보기 어렵습니다.

상대방이 작성한 합의안을 이미 받아둔 상태라면 부동산의 현재 평가액만 확인할 것이 아니라 최초 취득계약서와 취득시기, 대출 잔액, 임대보증금, 현재 주택 수, 향후 매각계획을 함께 놓고 문구를 살펴야 합니다.

부동산 재산분할 상담 전에는 무엇을 준비하면 좋을까요?

처음부터 모든 서류를 갖추어 오실 필요는 없지만, 세금과 대출까지 포함한 분할 가능성을 판단하려면 다음 사항을 확인할 수 있을 정도로는 준비해 오시는 편이 상담의 밀도를 높입니다.

상담에서는 이 자료를 토대로 현물 이전, 한쪽의 단독 취득 후 현금 정산, 부동산 매각 후 대금 분배처럼 실제 가능한 방안을 비교하게 되며, 어느 방식이 적절한지는 분할 비율뿐 아니라 취득세와 장래 양도소득세, 대출 승인 가능성, 임대보증금과 지급기한을 함께 확인한 뒤 정합니다.

이혼소송에서 어떤 기준으로 변호사를 고르고 무엇을 물어야 하는지는 이혼소송 변호사 선택, 상담에서 확인해야 할 판단 기준에서, 재산목록에 회사 지분이 빠져 있을 때의 대응은 배우자 재산목록에 회사 주식이 빠져 있다면에서 이어서 보실 수 있습니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 재산분할로 아파트를 받으면 증여세를 내나요?

윤지상 변호사 ▸ 실질적인 이혼 재산분할이라면 증여에 해당하지 않으므로 증여세가 부과되지 않는 것이 원칙입니다. 다만 부동산 취득에 따른 취득세와 지방교육세 등은 별도로 발생합니다.

Q. 재산분할 취득세는 1.5퍼센트로 계산하면 되나요?

윤지상 변호사 ▸ 모든 부동산에 1.5퍼센트가 적용되지는 않습니다. 지방세법상 주택은 일반 주택 취득세율의 50퍼센트가 적용되므로 취득 당시 가액에 따라 기본세율이 0.5퍼센트에서 1.5퍼센트 범위에서 달라질 수 있고, 과세표준과 다른 세목도 함께 따져 보아야 합니다.

Q. 재산분할로 받은 집을 팔 때 이혼 당시 시가를 취득가액으로 쓸 수 있나요?

윤지상 변호사 ▸ 원칙적으로 그렇지 않습니다. 재산분할 이전 당시의 시가가 아니라 전 배우자의 최초 취득 당시 취득가액을 기준으로 판단하며, 대법원 2023두60001 판결은 실제 지급한 재산분할금도 새로운 취득가액에 포함되지 않는다고 판단했습니다.

Q. 위자료 대신 아파트를 받으면 같은가요?

윤지상 변호사 ▸ 다릅니다. 위자료 채무를 부동산으로 이행하면 대물변제에 따른 유상양도로 보아 부동산을 넘기는 배우자에게 양도소득세가 발생할 수 있으므로 재산분할에 따른 이전과 구분해서 적어야 합니다.

Q. 대출이 있는 아파트를 받기로 하면 대출 명의도 자동으로 바뀌나요?

윤지상 변호사 ▸ 자동으로 바뀌지 않습니다. 부부 사이의 부담 약정과 금융기관에 대한 채무자 변경은 별개이며, 민법 제454조에 따라 채권자인 금융기관의 승낙이 있어야 채무인수의 효력이 생깁니다.

Q. 법원이 나중에 낼 양도소득세까지 빼고 재산을 나누나요?

윤지상 변호사 ▸ 그렇게 단정하기 어렵습니다. 대법원은 재산분할금 지급을 위해 부동산 매각이 불가피하더라도 예상 양도소득세를 분할대상 재산가액에서 당연히 선공제해야 하는 것은 아니라고 판단했습니다.

Q. 다주택자 중과 유예는 지금도 적용되나요?

윤지상 변호사 ▸ 국세청이 안내한 다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료되었습니다. 종료 전에 계약과 계약금 지급 요건을 갖춘 일부 거래에는 지역별로 4~6개월의 경과조치가 있으므로 계약일과 양도일을 개별적으로 확인해야 합니다.

법무법인 존재는 부동산 재산분할 상담을 어떻게 진행하나요?

이혼소송에서 50퍼센트의 재산분할을 인정받았다는 결과만으로 실제로 절반의 경제적 가치를 확보했다고 평가하기는 어렵습니다. 어떤 부동산을 이전받았는지, 그 부동산의 당초 취득가액이 얼마인지, 대출과 임대보증금이 얼마나 남아 있는지, 소유권을 넘겨받은 뒤 가까운 시일 안에 매도해야 하는지에 따라 판결 이후 손에 남는 금액이 달라지기 때문입니다.

고액 아파트와 임대용 건물, 여러 채의 주택, 법인 지분이나 비상장주식이 함께 포함되거나 현금 재산분할금을 지급하려 자산을 처분해야 하는 사건이라면 소송 중에 재산의 현재 가치와 이행 이후의 부담을 함께 확인해야 하고, 저희가 공개한 100억 원대 황혼이혼 사건처럼 부동산의 종류와 취득 경위, 임대수익의 관리가 여러 방향으로 얽힌 사건에서는 이 작업이 분할 주장과 실제 분할 방법을 정하는 데 직접 영향을 줍니다.

법무법인 존재는 이러한 이혼·재산분할 사건을 변호사팀이 맡아 재산의 범위와 기여도, 이전 원인, 채무 부담, 조정과 판결의 이행 조건을 정하고 세액 계산이 필요한 경우 정일 대표세무사와 협업해 그 결과를 분할안에 반영합니다.

이미 상대방의 재산분할 제안을 받았거나 조정기일을 앞두고 있다면 서명하시기 전에 부동산별 이전 원인과 당초 취득가액, 취득세, 담보대출 승계 가능성, 장래 매각 계획을 한 번은 대조해 보시기 바랍니다. 현재 평가액이 같은 자산이라도 이행한 뒤의 결과는 같지 않을 수 있습니다.

※ 이 글은 2026년 9월 1일 현재 확인되는 법령과 공개 판례를 바탕으로 작성한 일반적인 법률 정보입니다. 실제 취득세와 양도소득세는 부동산의 종류와 취득 원인, 과세표준, 주택 수, 보유·거주기간, 매각 시점, 대출 인수 방식에 따라 달라질 수 있으며, 구체적인 세액 계산과 신고, 세무조사 대응은 세무사의 업무 범위에 따라 진행됩니다.