부동산 매매계약 후 부모님이 사망했다면, 잔금과 등기는 어떻게 정리하나요

부모님이 부동산 매매계약을 체결한 뒤 잔금을 받기 전에 사망하면, 상속인들은 매수인에게 소유권을 이전할 의무와 남은 대금을 받을 권리를 함께 승계합니다. 민법 제1005조에 따라 피상속인의 재산에 관한 권리·의무가 상속인에게 이어지므로, 유효하게 체결된 매매계약이 매도인의 사망만으로 무효가 되거나 해제되는 것은 아닙니다.

다만 계약을 이행할 상속인이 누구인지 확정되지 않았거나, 특정 자녀가 잔금 전액을 자신의 계좌로 받겠다고 요구하면 등기 준비와 대금 지급이 함께 지연될 수 있습니다. 이때에는 매수인과 맺은 계약을 어떻게 이행할지 정하면서, 잔금을 받은 뒤 공동상속인 사이에서 어떤 기준으로 나눌지도 문서에 구분해 두어야 합니다.

잔금일이 다가오는데 가족 사이에 의견이 다르면 막막하실 수 있지만, 매매계약서와 이미 받은 계약금·중도금 내역, 가족관계 서류부터 모아 두시면 그날까지 할 일을 정리할 수 있습니다. 아래에서는 부모님 개인 명의의 국내 부동산에 관하여 생전에 유효한 매매계약이 체결되었고, 사망 당시 잔금 청산과 소유권이전등기가 모두 이루어지지 않은 상태에서 기존 계약을 이행하는 경우를 중심으로 설명합니다.

상속등기를 하지 않고 매수인에게 바로 소유권을 이전할 수 있나요?

부동산등기법 제27조는 등기원인이 발생한 뒤 등기의무자에게 상속이 있으면 상속인이 그 등기를 신청할 수 있다고 정합니다. 쉽게 말하면, 부모님이 생전에 맺은 매매계약이 등기의 원인이라면 자녀들이 부모님 대신 매수인에게 넘기는 등기를 신청할 수 있고, 그 전에 자녀 이름으로 상속등기를 먼저 할 필요는 없다는 뜻입니다. 사망 후 상속인들이 새로 매매계약을 체결한 경우에는 이 방법을 쓸 수 없으므로 구분해야 합니다.

상속인이 여러 명이면 신청 권한을 증명할 서류가 모두 갖추어져야 하므로, 가족 중 한 사람이 계약서와 인감도장을 보관하고 있다는 사정만으로 신청을 진행해서는 안 됩니다.

상속인 일부가 서류 제공을 거부하면 매수인이 소유권이전등기청구소송을 제기하는 상황으로 이어질 수 있습니다. 상속인들 사이의 잔금 배분에 관한 이견을 매수인에게 떠넘기지 않도록, 등기에 협조할 범위와 대금 수령 권한을 먼저 정리하고 내부 정산에 관한 권리는 별도로 남겨 두는 방안을 고려할 수 있습니다.

장남이나 가족 대표 한 사람의 계좌로 잔금을 받아도 되나요?

매매잔금 청구권은 금전채권입니다. 대법원 2016. 5. 4. 자 2014스122 결정은 금전채권과 같은 가분채권이 상속개시와 동시에 당연히 법정상속분에 따라 공동상속인들에게 분할되어 귀속된다고 보았고, 대법원 2025. 3. 24. 자 2024스866, 867, 868 결정도 같은 원칙을 다시 밝히면서, 특별한 사정이 없다는 이유로 피상속인 명의 예금과 보험금을 분할대상에서 제외한 원심 판단을 유지했습니다. 상속인들이 별도로 정한 내용이나 분할대상에 포함할 예외적인 사정이 없다면, 장남이라는 이유만으로 다른 상속인의 몫까지 받을 권한이 생기지는 않습니다.

한 사람이 잔금을 일괄 수령하는 방법을 선택하려면, 다른 상속인들이 어느 범위까지 수령을 위임했는지와 수령 후 어떻게 보관·지급할 것인지를 명확히 정해야 합니다. 잔금을 대신 받는다는 동의와 그 사람이 잔금 전부를 상속받는다는 합의는 문서에서 구분되어야 합니다. 수령 위임장에 최종 분할까지 동의하는 것으로 해석될 문구가 들어가면 이후 협의나 소송에서 그 의미가 다투어질 수 있습니다.

이미 한 상속인이 전액을 받았다면, 다른 상속인들이 매수인에게 다시 지급을 요구할 수 있는지부터 확인해야 합니다. 잔금을 받은 상속인이 채권 전부를 가진 사람처럼 보였는지, 매수인이 그렇게 믿었고 그 믿음에 과실이 없었는지에 따라 다른 상속인 몫에 대한 변제의 효력이 달라질 수 있으므로(민법 제470조), 매수인에 대한 잔금 청구와 수령한 상속인에 대한 반환청구를 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

형제가 생전에 재산을 많이 받았다면 잔금도 상속재산분할에 포함할 수 있나요?

대법원 2014스122 결정은 공동상속인 가운데 초과특별수익자가 있으면 그 사람은 초과분을 반환하지 않으면서도 가분채권은 법정상속분대로 상속받게 되는 부당한 결과가 생길 수 있다고 보았습니다. 특별수익이나 기여분 때문에 구체적 상속분이 법정상속분과 달라지는데 상속재산으로 가분채권만 남은 경우도 마찬가지로 형평을 맞추기 어렵습니다. 결정은 이러한 특별한 사정이 있으면 가분채권도 예외적으로 상속재산분할의 대상이 될 수 있다고 판단했습니다.

그러므로 형제가 생전에 재산을 받았다는 사실만으로 잔금 전부가 곧바로 분할심판 대상이 되는 것은 아닙니다. 다른 상속재산이 얼마나 남아 있는지와 각 상속인이 받은 재산의 성격·가액을 함께 계산하여, 잔금을 법정상속분대로 귀속시키면 구체적 상속분에 따른 정산이 어려워지는 사정을 설명해야 합니다.

생전 송금도 지급 경위에 따라 판단이 달라집니다. 자녀에게 무상으로 재산을 이전한 것인지, 빌린 돈을 갚은 것인지부터 확인해야 하며, 현행 민법 제1008조 단서는 특별한 부양이나 재산 유지·증가에 대한 보상으로 이루어진 증여·유증을 그 기여에 상응하는 범위에서 특별수익으로 보지 않도록 정하고 있습니다. 2026. 3. 17. 개정으로 신설된 이 단서는 부칙 제2조에 따라 2024. 4. 25. 이후 상속이 개시된 경우에도 적용되므로 상속개시일도 함께 확인해야 하고, 계좌에 돈이 들어왔다는 사실만으로 상속분에서 공제할 특별수익이 곧바로 인정되지는 않습니다.

잔금이 이미 지급되었다면 청구 대상도 다시 정리해야 합니다. 2014스122 결정은 상속개시 당시의 재산이 처분되어 분할 당시 남아 있지 않으면 분할대상이 될 수 없고, 그 대가로 취득한 대상재산은 분할대상이 될 수 있다는 점도 다루었습니다. 청구할 때에는 지금 남아 있는 권리가 지급 전 잔금채권인지, 지급 후 보유한 재산인지, 다른 상속인에게 반환을 요구할 권리인지에 맞춰 내용을 정해야 합니다.

법무법인 존재가 수행한 초과특별수익 관련 사건

법무법인 존재가 공개한 노종언 대표변호사 담당 사건에서는 다른 상속인들이 생전에 받은 부동산과 임대차보증금 반환채권, 토지 등의 내역을 확인하는 한편, 의뢰인에게도 약 4,000만 원의 생전 증여가 있었다는 상대방 주장의 근거를 다투었습니다. 재판부는 의뢰인에 대한 증여 주장은 입증이 부족하다고 보았고, 어머니와 다른 형제들을 모두 초과특별수익자로 판단하여 잔존 상속재산 약 1,377만 원을 의뢰인이 단독으로 취득하도록 정했습니다.

이 사건은 매매잔금 자체가 쟁점이 된 사례는 아닙니다. 다만 생전에 받은 재산을 구체적으로 입증하고 상대방이 주장하는 증여의 근거를 확인하는 과정이 실제 상속분에 어떤 영향을 줄 수 있는지를 보여 주는 관련 수행사례입니다. 매매잔금 사건에서도 예외적인 분할대상 편입을 주장하려면 이와 같은 사실관계의 확인과 계산이 먼저 이루어져야 합니다.

상속인끼리 합의하지 못하면 잔금 지급과 등기를 미뤄야 하나요?

상속인 사이의 분할 협의가 끝나지 않았다는 이유만으로 매수인과 약정한 잔금일이 자동으로 연장되지는 않습니다. 계약 이행을 늦출 필요가 있다면 매수인과 변경 내용을 합의해야 합니다. 통상 매매대금 지급과 소유권이전등기는 동시이행 관계에 있으므로, 상속인들이 등기서류를 제공하지 않으면 매수인이 잔금 지급을 거절할 수 있고, 매수인이 잔금을 제공하지 않으면 상속인들도 등기서류 교부를 거절할 수 있습니다(민법 제536조 제1항).

이러한 사건에서는 계약을 이행하면서 잔금의 최종 귀속에 관한 다툼을 계속할 수 있도록 합의 내용을 정해 둘 수 있습니다. 대금 수령 권한과 보관 방법, 세금 납부를 위해 사용할 금액, 나머지 돈의 지급 조건을 정하고, 해당 합의가 특별수익이나 기여분에 관한 주장을 포기하는 취지인지도 분명히 하는 방식입니다.

합의가 어려운 경우에는 변제공탁이 가능한지도 살펴야 하지만, 가족끼리 다투고 있다는 사정만으로 공탁 요건이 충족되는 것은 아닙니다. 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없는 경우, 변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우 등 민법 제487조의 요건에 해당하는지 확인해야 하며, 매수인에게 통지서를 보냈다는 사실만으로 잔금 지급이 법적으로 금지되는 것도 아닙니다.

상속세에는 부동산 전체 가격과 매매잔금을 모두 넣나요?

유효한 매매계약이 유지되고 매매대금이 확정되어 있다면, 해당 거래에 따른 상속재산가액은 전체 매매대금에서 사망 전에 받은 계약금과 중도금을 뺀 미수령액을 기준으로 파악합니다. 국세청 국세법령정보시스템에 공개된 서울고등법원 2014. 11. 21. 선고 2013누53006 판결도 매매계약 이행 중 사망한 매도인의 잔금채권 자체를 상속재산으로 보아 과세한 처분이 정당하다고 판단했고, 이 판결은 대법원 2014두47334 사건에서 심리불속행으로 확정되었습니다.

이해를 위해 매매대금 30억 원 중 6억 원을 생전에 받았고, 그 6억 원이 사망 당시 예금으로 그대로 남아 있었다고 가정하겠습니다. 이 예시는 다른 재산과 채무, 사전증여 및 각종 공제를 제외한 설명용 계산입니다.

생전에 받은 돈이 이미 사용되었다면 그 사용처를 확인해야 합니다. 생활비나 채무 변제에 사용한 경우와 자녀에게 증여한 경우는 상속세 계산에서 취급이 달라질 수 있으며, 사전증여재산에 해당하면 법정 요건에 따라 상속세 과세가액에 가산될 수 있습니다. 계약금·중도금은 피상속인이 재산을 처분하여 받은 돈이므로, 재산 종류별로 계산해 상속개시일 전 1년 이내 2억 원 이상 또는 2년 이내 5억 원 이상이고 용도가 객관적으로 명백하지 않으면 상속받은 것으로 추정되어 상속세 과세가액에 산입될 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제15조 제1항 제1호). 사용처를 소명할 자료를 함께 정리해 두어야 하는 이유입니다.

상속인이 잔금을 받으면 양도소득세도 내야 하나요?

양도소득세의 양도 시기는 통상 계약서 작성일이 아니라 실제 대금을 청산한 날입니다(소득세법 제98조). 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일이 기준이 됩니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호).

사망 당시 대금 청산과 소유권이전등기가 모두 이루어지지 않았고 이후 상속인들이 거래를 마쳤다면, 상속인에게 귀속되는 양도로 보아 신고 내용을 정리해야 합니다. 이때 상속인의 취득시기는 상속이 개시된 날입니다(같은 조 제1항 제5호). 사망 전에 세법상 양도가 이미 이루어진 경우에는 납세의무의 귀속부터 달라집니다.

상속받은 부동산의 취득가액은 소득세법 시행령 제163조 제9항에 따라 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법의 평가 규정으로 산정한 가액을 기준으로 합니다. 세무서장이 결정하거나 경정한 가액이 있으면 그 가액이 적용되므로, 상속인이 신고서에 적은 금액이 그대로 확정되는 것은 아닙니다. 상속세에서 파악한 미수령 잔금액을 양도한 부동산의 취득가액으로 그대로 옮겨 적어서도 안 됩니다.

앞선 예시에서 부동산의 상속개시일 평가액이 30억 원으로 인정되고 실제 양도가액도 30억 원이라면, 두 금액의 차이에서 발생하는 양도차익은 없습니다. 다만 거래가액이 변경되거나 상속 당시 평가액이 다르게 인정되면 계산 결과도 달라질 수 있으므로, 잔금을 사망 직후 받았다는 이유만으로 양도소득세가 없다고 결론 내릴 수는 없습니다.

소득세법 제105조 제3항은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 예정신고 규정을 적용하도록 정하고 있습니다. 비과세 등 별도의 적용 사유가 있는지는 따로 확인하되, 납부할 세액이 없다는 판단만으로 신고 절차를 생략하지 않도록 해야 합니다.

상속등기를 생략해도 상속 취득세 신고가 필요한가요?

상속등기를 거치지 않고 매수인에게 직접 이전등기를 하더라도, 상속에 따른 취득세 납세의무가 없어지는 것은 아닙니다. 지방세관계법 운영 예규는 매매계약 체결 후 잔금 지급이 이루어지기 전에 매도인이 사망하고 매수인에게 소유권이전등기가 되는 경우에도 매도인의 상속인에게 상속에 따른 취득세 납세의무가 있다고 보고 있습니다(법7-7).

상속세와 양도소득세, 취득세가 함께 쟁점이 되더라도 이를 모두 부당한 중복 과세로 보기는 어렵습니다. 세목마다 과세되는 원인과 계산 기준이 다르므로, 등기 절차를 생략할 수 있다는 설명을 세금 신고까지 생략할 수 있다는 의미로 이해해서는 안 됩니다. 일반적인 국내 거주자 사례의 원칙적인 기한은 다음과 같습니다.

상속세는 피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우 신고기한이 9개월이고(상속세 및 증여세법 제67조 제4항), 상속 취득세는 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월입니다(지방세법 제20조 제1항). 취득세 신고기한 안에 등기를 신청하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부해야 하는 점(같은 조 제4항)도 확인해야 합니다. 상속세 신고기한은 국세청 신고납부기한 안내에서도 확인할 수 있습니다.

잔금일이 임박했다면 변호사 상담은 어떻게 준비해야 하나요?

아래 표는 상담 전에 준비할 서류와 상담할 때 확인할 내용을 정리한 것으로, 갖춘 범위에서 준비하시면 됩니다.

윤지상 대표변호사는 서울가정법원 판사와 대전가정법원 부장판사를 역임하고, 「상속재산분할 및 유류분 재판실무편람」 집필위원과 「주석 민법 상속편」 공동저자로 참여했습니다. 잔금채권을 분할대상에 포함할 수 있는지, 특별수익을 반영한 구체적 상속분이 어떻게 계산되는지와 같이 상속법의 해석이 필요한 사건에서 이러한 재판·저술 경험을 바탕으로 조력합니다.

노종언 대표변호사는 IBK기업은행 법무팀과 미래에셋자산운용 법무팀장 경력이 있으며, 앞서 소개한 초과특별수익 사건을 비롯한 상속재산분쟁을 수행해 왔습니다. 잔금 수령 권한이나 생전 금전 지급의 성격이 다투어지는 사건에서는 금융기관 법무 경력을 바탕으로 금융거래 내역과 당사자 사이의 약정을 확인해 청구와 방어의 근거를 정리합니다.

법무법인 존재는 세무팀을 총괄하는 정일 세무사(자문위원)와 2024년 상속세 신고·납부 세미나를 진행했고, 상속재산분할 사건과 연결된 세무 쟁점에 관하여 수시로 자문을 받고 있습니다. 법률과 세무 업무가 함께 필요한 사건에서는 담당 업무와 위임 범위를 정한 뒤, 계약서와 대금 수령 내역을 공통으로 확인하면서 상속재산의 표시가 세금 신고 내용과 어긋나지 않도록 조율합니다.

매매계약 후 상속이 개시된 사건에서는 매수인과의 계약 이행을 준비하면서, 상속인 사이에서 아직 합의하지 않은 권리가 무엇인지 문서에 명확히 남겨야 합니다. 잔금을 받을 계좌를 정하는 서류에 서명하거나 등기 위임장을 제출하기 전에 그 서류가 대금 수령만을 위한 것인지, 상속재산분할까지 포함하는 것인지 확인해야 이후 다툼의 범위를 불필요하게 넓히지 않을 수 있습니다.

저희 법무법인 존재는 매매계약의 진행 경위와 상속인 사이의 이견을 확인한 뒤, 잔금 수령과 등기에 필요한 협의 내용을 정리하고 특별수익·기여분에 관한 주장과 세무 검토가 필요한 범위를 안내합니다. 잔금일이 정해져 있거나 일부 상속인의 단독 수령으로 분쟁이 시작되었다면, 계약서와 지급 내역을 준비하여 상담을 요청하시기 바랍니다.

법무법인 존재 상속 상담·예약 02-2055-3880 · 평일 09:00~18:00 · 서울 서초구 서초대로 356, 서초지웰타워 3층

이 글은 2026년 10월 14일 현재 법령과 공개 판례·해석에 따른 일반적인 법률·세무 정보입니다. 계약의 효력과 실제 이행 시점, 상속관계 및 재산 내역에 따라 적용 결과가 달라질 수 있습니다. 공개 수행사례는 해당 사건의 결과로서 다른 사건의 결과를 보장하지 않습니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 부모님이 잔금 전에 사망하면 매매계약은 무효가 되나요?

윤지상 변호사 ▸ 아닙니다. 민법 제1005조에 따라 상속인이 매도인의 권리와 의무를 이어받으므로, 유효하게 체결된 매매계약이 매도인의 사망만으로 무효가 되거나 해제되지 않습니다. 상속인들이 매수인에게 소유권을 이전하고 남은 잔금을 받는 방식으로 계약을 이행해야 합니다.

Q. 상속등기를 하지 않고 매수인 명의로 바로 이전등기할 수 있나요?

윤지상 변호사 ▸ 부모님 생전에 체결된 매매계약이라면 가능합니다. 부동산등기법 제27조에 따라 상속인이 피상속인 명의에서 매수인 명의로 이전등기를 신청할 수 있습니다. 다만 사망 후 새로 맺은 계약에는 적용되지 않고, 상속등기를 생략해도 상속 취득세 신고는 따로 해야 합니다.

Q. 잔금을 받은 뒤 양도차익이 없으면 양도소득세 신고를 하지 않아도 되나요?

윤지상 변호사 ▸ 아닙니다. 소득세법 제105조 제3항은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 예정신고를 하도록 정하고 있습니다. 비과세 대상이 아닌 토지·건물이라면 상속개시일 평가액과 실제 양도가액을 비교해 계산 결과를 정리하고, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고해야 합니다. 토지거래허가구역의 토지를 허가 전에 청산한 경우에는 허가일을 기준으로 하는 예외가 있습니다.